Приобретая квартиру в малоэтажном жилом доме, потребитель получает возможность пожить в собственном особняке, пусть и «коммунального» типа. Отдельный огороженный дворик, собственные коммуникации, эстетичный внешний вид - и все это за относительно небольшие деньги.

Кризис внес коррективы в покупательский интерес, сместив его в сектор экономкласса . В связи с этим девелоперы вынуждены были изменить свои приоритеты и приступить к поиску новых форм строительства. Все чаще в последнее время становятся популярны малоэтажные дома с малоквартирной планировкой. Преимуществом такого дома является наличие детской площадки, парковки и ограждение личной территории. Как убеждают застройщики, существенного отличия в их стоимости и стоимости стандартной «панели» нет.

Преимущества малоквартирных домов в Подмосковье

Дома-коттеджи на несколько квартир очень схожи с городскими таунхаусами , которые могут встречаться в различных вариациях: дуплексы, триплексы и т.д. С другой стороны, по своей сути они больше близки к загородным жилым комплексам высотой в 3-5 этажей. Застройщики уделяют особое внимание тому факту, что каждый такой дом расположен на собственном участке земли. Они даже для продвижения своей продукции на рынке выбрали лозунг «Купи себе кусочек особняка».

Главное отличие домов-коттеджей от таунхаусов в том, что минимальная площадь расположенных в них квартир равна 40 кв. м против 200 кв. м таунхаусов. То есть, даже имея невысокую цену за «квадрат», таунхаус оказывается многим не по карману. Те же, кто со своими финансовыми средствами могут рассчитывать только на покупку обычной квартиры в многоэтажке, получат возможность проживать в особняке.

Малоквартирные дома в Подмосковье подыскать не сложно, тем более что стоимость земли там намного меньше по сравнению со столицей. Дома рассчитаны на 6-14 квартир с площадью от 40 до 90 кв. м. Их планировка дает возможность самостоятельно моделировать внутреннее пространство. К каждому дому подводится независимая система отопления, с помощью которой можно устанавливать уровень тепла по отдельности в каждой квартире, иногда бурится отдельная скважина, а также имеется система вентиляции и собственная очистная станция. Это позволяет получить абсолютную автономность от городских сетей, кроме электроснабжения. Оплата за коммунальные услуги в таком доме сопоставима со стоимостью этих же услуг в городской многоэтажке - что очень важно. При строительстве домов применяются энергосберегающие технологии. В отделке фасадов используются всевозможные материалы: и штукатурка, и натуральный камень, и клинкерная плитка и т.д. Еще одним преимуществом малоэтажные малоквартирных домов является тот факт, что на строительство высотки уходит не меньше двух лет, а малоэтажный объект можно возвести за несколько месяцев.

Есть ли преимущества у жильцов «коммунального особняка» перед хозяевами панельных домов? Ответим однозначно - есть, и много. Ну, во-первых, немаловажный фактор - собственная территория. Попробуйте найти тихий дворик близ домов экономкласса, где может и ребенок спокойно погулять, и машину есть куда поставить. Во-вторых, доступны городские удобства (объекты инфраструктуры города совсем рядом) и наравне с этим жители получают преимущества проживания на природе . И последний плюс - гарантия отсутствия неблагополучных жильцов, так как у них просто не хватит наличных денег на приобретение такого жилья.

Сломать стереотипы

Как-то так сложилось, что для Подмосковья малоэтажные строения - оптимальный вариант , ведь они не заслоняют собой интересную панораму. Небольшие особнячки; невысокие 3-5-этажные здания, прямо в которых размещены магазинчики; дворики со спортивными площадками, сплошь увитые зеленью и другие непременные атрибуты малоэтажной жилой среды - характерные признаки подмосковной жизни. Судя по всему, девелоперы задались целью возродить жилую среду Подмосковья. Строящиеся комплексы органично вписываются в уже существующую систему улиц и кварталов, и при этом жители остаются с привычным жизненным укладом города.

Пока строительство домов-коттеджей предлагает ограниченное число застройщиков, поэтому найти покупателей не так и сложно. Трудности в другом: у людей годами складывались стереотипы, что можно жить только в многоэтажном доме либо в отдельном коттедже (хотя он многим не по карману). Других вариантов нет. С наступлением кризиса покупатели стали предъявлять к жилью больше требований. Теперь им недостаточно получить за свои деньги обыкновенную коробку из бетона, им хочется жить в красоте и с комфортом. Как раз это и может дать малоэтажная застройка . Кроме красивых уникально оформленных домов, жилец получает вместительное личное пространство с абсолютной гарантией безопасности. Вывод - малоэтажные жилиые дома в Подмосковье - отличный, удобный, современный тип жилья.

Здравствуйте профи и участники. Если неправильно разместила тему- прошу модераторов перенаправить.
Очень нужна компетентная помощь, ссылки, советы, просто информация по теме. В нашем регионе специалиста не нашли. Искали добросовестно, посетили несколько юристов и частнопрактикующего "решалу" от БТИ.
Готовы оплатить услуги специалиста, если имеется положительный опыт по теме.
Такая вот задачка на логику и смекалку: жилой дом площадью 1000 м. кв на земельном участке в 12 соток (ИЖС).
Дом строился по согласованному с гор. архитектурой проекту и в 1998 г. введен в эксплуатацию как «трехэтажный индивидуальный жилой дом».
По факту к трем этажам в придачу имеется отапливаемый цокольный этаж с высотой потолка 2,8 метра. Над землей около 1,5 метров с небольшими окнами. В проектной документации и в плане БТИ цокольный этаж обзывается подвалом.
Есть неотапливаемый чердак (полноценная мансарда) не отражается в проектной документации и в плане БТИ.

И здание в долевой собственности- 3 сособственника. Планировка здания имеет три отдельных входа. За последние пару лет разделили коммуникации (у каждого сособственника свои лицевые счета и отдельный газовый, водяной и электроввод со счетчиками)
и осуществили перепланировку / разделение площадей на три изолированные части.
Не идеально: жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей. Строился такой архитектурный монстр без оглядки на будущее для родителей и двух взрослых дочерей. Сейчас это уже три раздельных семьи со своими проблемами и конфликтами и сособственники не могут выйти из долевой собственности в рамках действующего законодательства.

Временно зафиксировать ситуацию удалось путем перераспределения долей таким образом, чтоб жилплощадь, занимаемая и снабжаемая коммуникациями по лицевому счету каждого сособственника была равна его доле в пересчете на кв. метры. То есть выделить другие помещения этого дома при текущей планировке в пользование в пределах доли физически не возможно. Далее нотариально заверенное соглашение о выделении в пользование согласно составленному по техпаспорту БТИ плану, с описанием и нумерацией помещений. Соглашением оговорено право владельца, не согласуя свои действия с сособственниками, осуществлять ремонт, перепланировку и т. п. в выделенной в пользование части, а так же пользование теми частями дома, доступ в которые возможен только из его части (погреб, балкон, террасса, чердак).

Проблема № 1: при смене сособственника или осуществлении перепланировки с уменьшением/ увеличеним жилплощади соглашение можно опрокинуть в суде.
Проблема №2: продать такое сокровище за разумные деньги практически невозможно.
Случай наш не уникальный, и если мы в ситуации оказались естественным путем, то в Сочи, Адлере и в Крыму масса объявлений о продаже квартир на участках с отведением под ИЖС. Ради интереса взглянула на документы- анонсированные квартиры и таунхаусы значатся как индивидуальный жилой дом -долевая собственность без выделения в натуре. По зомбоящику показывали, как спецтехникой демонтировали такой дом прямо на глазах у жильцов где-то на окраине Краснодара. В нашем городе нашла в архивах несколько судебных решений о сносе малоквартирных строений на земле с отведением ИЖС. Один такой на соседней улице. Гуляю с собакой -поглядываю. Пока что « дом стоит-свет горит».

Решения в рамках правового поля не вижу. Разделить дом можно вместе с участком, если есть одна вертикальная стена меж его частями, выходящая над крышей. Она то и будет межой. Тогда в документах будет значится «часть жилого дома». Типа таунхаус. У нас нет стены и жилые помещения одной части находятся над жилыми помещениями двух других частей.

Стали подумывать о переводе самого дома в статус малоквартирного. Но тут, как я понимаю, нужно начинать с земельного участка и нет никакой информации об имевшихся подобных случаях с успешным финалом. Посмотрела план застройки нашего микрорайона- рядомстоящие-послевоенные-страшненькие жилые (как раз малоквартирные) дома запланированы в необозримом будующем под снос с планироваем всей территории под общественно-деловую застройку.

Наш участок как то неясно обозначен на этих планах счастливого будующего.

Инициировать общественные слушания в такой ситуации боязно...

Может быть кто-то сталкивался с удачным решением такой головоломки?

Далеко не все жители мегаполиса мечтают о квартире в высотке или огромном жилом комплексе. Напротив, на столичном рынке недвижимости уже несколько лет стабильно растет популярность предложений в невысоких и компактных малоквартирных домах. Где в Москве строится малоэтажная жилплощадь, и для кого она предназначена, - рассказывают эксперты рынка недвижимости.

География малоэтажной застройки в Москве и Подмосковье

Малоэтажное строительство в московском регионе начало активно развиваться в несколько лет назад. Сегодня проекты с домами от 3 до 6 этажей можно встретить повсеместно - и в 2-х и в 90 км от МКАД. Правда большая часть предложений сосредоточена на расстоянии не менее 10 км от кольцевой. Мощным толчком для развития формата стало присоединение к столице обширных территорий Новой Москвы, где девелоперы получили обширное поле для экспериментов.

«Доля малоэтажного строительства в старых границах Москвы составляет менее 1%, что объясняется и дефицитом свободных территорий, и наличием существующей застройки», - комментирует Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и . При этом в области и на присоединенных территориях, по данным эксперта, картина куда более впечатляющая. «Доля малоэтажного жилья в общем объеме недвижимости, возведенной в первом полугодии 2014 г. в Новой Москве, составляет 40%, а доля малоэтажного жилья в Подмосковье на удаленности до 30-40 км от МКАД составляет порядка 33-38 %», - уточняет эксперт.

Малоэтажки Новой Москвы на 70% сосредоточены на территории Троицкого автономного округа. В основном это доступная недвижимость эконом- и комфорт-класса. «Львиная доля малоэтажных комплексов реализуется на удалении 10 и более км от МКАД», - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – «В радиусе до 10 км представлен только один проект – (5,4 км). Самый удаленный от старых границ Москвы малоэтажный жилой комплекс находится в 37 км от МКАД – это ЖК «Борисоглебское».

Что качается Подмосковья, то существенная часть предложений представлена на западе области (Одинцовский и Истринский районы). «Больше всего малоэтажек находится по Калужскому шоссе (примерно между Ватутинками и Коммунаркой) и Киевскому шоссе, на расстоянии от 5 до 35 км от МКАД», - рассказывает Екатерина Чермошенцева, менеджер проектов департамента оценки стоимости жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл». – «Практически все ЖК похожи инфраструктурой, застройщики стараются создать свой маленький городок вокруг домов, чтобы как можно меньше людям нужно было выезжать куда-то».

Малоэтажки и многоквартирные дома – порядок цен

«Как таковой разницы в цене между «малоэтажкой» и высотным жильем нет, все зависит от сравнения конкретных характеристик», - комментирует коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. – «А вот принципиальные различия, которые зачастую являются преимуществами, есть: короткие сроки строительства малоэтажных проектов, меньшая плотность застройки, меньшее число жителей. В совокупности это создает более комфортную и дружественную жилую среду».

По сравнению с таунхаусами малоэтажки заметно выигрывают в цене, кроме того, такие жилые комплексы гораздо чаще бывают обеспечены собственной инфраструктурой. При этом в мультиформатных поселках в распоряжении покупателя есть достаточно большая территория, которую жители могут использовать для отдыха и парковочных мест.

«Исследования клиентского спроса показали, что основными преимуществами квартиры перед коттеджами и таунхаусами являются доступная (от 900 000 рублей) и низкие эксплуатационные расходы, - рассказывает Виталий Мишуков, управляющий партнер Insight Consulting&Development.; По словам специалиста, многие покупатели рассматривают подобную недвижимость как комфортную альтернативу даче. Прежде всего это касается квартир и апартаментов в рекреационно-жилых комплексах на значительном удалении от кольцевой. Некоторые покупатели инвестируют в такие объекты с расчетом на будущий заработок от сезонной аренды.

Однако при всех плюсах малоквартирных домов, покупателям не стоит упускать из виду и возможные сложности. Главный подводный камень при покупке недвижимости в мультиформатном коттеджном поселке – статус земельного участка, на котором планируется малоэтажная застройка. Если он не соответствует виду разрешенного использования, процедура узаконивания может растянуться на длительный срок и обойтись покупателю в копеечку из-за за высоких государственных тарифов.

Для кого строят малоэтажное жильё

Очевидно, что малоэтажное жильё популярно у жителей столичного региона и формат будет активно развиваться в ближайшие годы. На данный момент покупатели практически одинаково интересуются квартирами в домах на 3-6 этажей и стандартных высотных комплексах – спрос на такие объекты сопоставим. Кроме того, подмосковные власти приняли решение отдать предпочтение «малоэтажке» на законодательном уровне - новые градостроительные нормы предусматривают снижение этажности новой застройки.

При этом большинство специалистов рынка недвижимости подчеркивает, что полностью застраивать Подмосковье и Новую Москву малоэтажными комплексами нецелесообразно. Велика вероятность, что в будущем девелоперы сделают ставку на мультиформатные проекты, в рамках которых возводится как малоэтажное, так и многоэтажное жилье. «Яркий пример – ЖК «Новые Ватутинки», строящийся в центре Новой Москвы, - отмечает руководитель департамента жилищного строительства Группы компаний «Гео Девелопмент» Марина Денискина. - «В рамках проекта ведется строительство двух разноформатных микрорайонов – активного многоэтажного Центрального и спокойного, уединенного малоэтажного Южного».

В целом, чем дальше от МКАД, тем ниже застройка и шире география малоэтажного жилья. Портрет покупателя подобных проектов также зависит от расстояния до кольцевой. «Например, при удаленности до 15 км такие варианты рассматривают молодые семьи или одинокие люди, которые работают в столице, но при этом либо не могут позволить себе приобрести жилье в Москве, либо просто хотят некоторой свободы от «каменных джунглей», - поясняет Георгий Николаев, руководитель службы застройщика коттеджных поселков «Андерсен» и «Остров Эрин». Более далекие предложения, по словам эксперта, рассчитаны на пожилых покупателей или супружеские пары, где жена занимается воспитанием детей и не должна ежедневно ездить в Москву на работу.

Специалисты рекомендуют москвичам покупать квартиры в малоэтажных домах для жизни, а не для инвестирования. По словам Екатерины Чермошенцевой, менеджера проектов Департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой Группы «Апхилл», на рынке аренды спрос на такие объекты не очень велик. А по темпам роста стоимости квадратного метра «малоэтажки» проигрывают жилью в привычных многоквартирных домах. Впрочем, это не мешает малоэтажному строительству ускоренными темпами завоевывать рынок как в Новой Москве, так и Подмосковье: оно интересно и покупателям, и девелоперам.

Постоянный автор RB. ru провел расследование появившихся в последнее время "экспериментальных" объектов "малоквартирного" строительства в ближнем Подмосковье. Насколько можно доверять свои деньги этим девелоперам - судить вам.

Одной из нашумевших этим летом историй строительства в Подмосковье оказался, возможно, знакомый читателям, конфликт. Владельцы земли в садовом товариществе Гавриково-1 в Ленинском районе, решили построить на своих наделах по шесть соток дом с целью коммерческой реализации жилья. В итоге на земле садоводов появилась необычной формы пятиэтажка, квартиры в которой разошлись быстро и успешно,
т.к. продавались значительно дешевле, чем, к примеру в типовых панельных домах в окрестностях МКАД.
Некоторые из покупателей успели даже начать делать ремонт и вложили в обустройство сотни тысяч рублей. Однако, когда встал вопрос о сдаче дома в эксплуатацию, выяснилось, что самодеятельная новостройка имеет проблемы с коммуникациями, а кроме того, оформление квартир в собственность в общем-то незаконно, поскольку на садовом участке многоквартирного дома не может возникнуть по определению. Ситуация затянулась, пока известно лишь, что губернатор Московской области Борис Громов дал поручения разобраться, как такое вообще могло произойти.

Идея на поверхности

Несмотря на некую театральную фееричность этой вполне банальной истории, в ней все-таки есть рациональное зерно. Состоит оно в том, что при строительстве небольших домов можно получить жилье, которое условно можно отнести к категории "доступное". Не требуется того ресурса инженерных сетей, как при "взрослом" городском строительстве, нет и затрат на инженерию, порой колоссальных, необходимых при возведении многоэтажных жилых комплексов.

Всего лишь требуется построить обычный дом, только не загородный дворец, а вполне себе скромный и поделить его на квартиры. Почему цены могут быть ниже, чем в микрорайонах типовых корпусов, интуитивно понятно. И как выясняется, подобные примеры на рынке уже есть. Только с нормальным регулированием земельных вопросов и более хорошо продуманной схемой продаж, чем в вышеупомянутом Гавриково-1.

Эксперименты по созданию доступного жилья не по госпрограмме строительства для погорельцев, а в рамках небольшого частного девелоперского бизнеса начали появляться на рынке ближнего Подмосковья в кризис и продолжают появляться по сей день. Они не сразу обрели портретные черты, но сегодня о них можно говорить более предметно. Во всех случаях девелоперы пытаются решить одну и ту же задачу: создать нормальное городское жилье с ценой около 1 млн рублей или, по крайней мере, 1,25 млн, с учетом роста цен наиболее дешевой части рынка за последний год.

Наиболее известны три проекта, все они находятся в Подмосковье на юге от столицы: "Володарская волость" в деревне Большое Саврасово Ленинского района, "Кузнечики" (не путать с микрорайоном от группы ПИК) в предместьях Подольска и поселок "Островцы" километрах в пяти за одноименной деревней в окрестностях Новорязанского шоссе. Чтобы не утомлять анализом каждого проекта по отдельности (это вы можете сделать самостоятельно, изучив сайты проектов или даже съездив на место), возьмемся лишь перечислить общие черты того, что можно действительно назвать новостройкой нового формата.

Коллективный портрет снаружи

Эти новостройки строятся на частных землях, где обычно бывает уже готов первый дом, строится второй, а места хватит еще, возможно, не на один десяток. Впрочем, крупной стройки можно не ожидать - здесь нет ни масштабных земляных работ, ни серьезной механизации, зато домов будет достаточно, чтобы выгодно было рядом с ними поставить магазин и завести прочие объекты социальной инфраструктуры. Если же стройка идет в действующем населенном пункте, то рядом уже есть детский сад и школа.
Местоположение обычно выбирается так, чтобы в транспортном отношении жители этих домов не чувствовали себя лишенцами по сравнению с покупателями обычных новостроек в народных кварталах из П-44Т. Т.е. чтобы дорога своим ходом до ближайшего московского метро была вполне сопоставимой с путем, который совершает типичный житель микрорайона типовых новостроек вокруг Москвы. Бывает и получше, как в случае с Большим Саврасово, откуда маршрутка идет по пустой второстепенной дороге и затруднения возникают уже между МКАД и метро "Домодедовская".

Наконец, о самих квартирах. Это обычное жилье с площадью однушек 35-40 метров и двушек около 60 метров. Можно "лепить" и большие метражи - обычно путем объединения квартир. Есть, правда, дополнение: над тремя обычными для таких новостроек этажами, находится еще один. Это мансарда, однако, особенность ее в том, что метры продаются почти за те же деньги, что и поближе к земле, а высота потолков может доходить до 6 метров (за счет скатов крыши).

Когда же потенциальный покупатель начинает задумываться: а не купить ли квартиру в хорошем спокойном окружении и почти в два раза дешевле, чем аналогичная площадь в народном проекте П-44Т, возникает резонный вопрос: а не будет ли, как в Гавриково? Тем более что прецедентов сдачи домов в эксплуатацию и превращения квартир в надлежащим образом оформленную частную собственность пока нет.

Задачка про слона

Применяемую строителями схему можно образно изложить следующим образом. Есть такой старый анекдот. Приехавший из-за границы путешественник совершенно невозмутимо ведет на поводке мимо таможенного поста слона, причем у животного веревкой привязаны к брюху и спине по буханке хлеба. Таможенник спрашивает, куда он ведет слона. На что получает ответ: это не слон, это бутерброд.

Что касается описываемого нами "малоэтажного" строительства, то процесс появления этих домов на свет, приобретения метров гражданами, оформления недвижимости в собственность и превращения квадратных метров в квартиру выглядит примерно так же, как цепочка трансформаций слона в легкую закуску.

Все превращения вроде бы находятся в строгом соответствии с действующим законодательством. Итак, сначала дом. Как известно, для того, чтобы возвести новостройку, нужно собрать огромное количество бумаг, пройти множественные согласования проекта и экспертизы и, наконец, получить разрешение на строительство.

Однако не все и не всегда так сложно. Например, чтобы построить небольшой жилой дом на участке, где таковое строительство разрешено, разрешения получать не надо. Статья 51 Градостроительного Кодекса РФ, пункте 17 указывает, что разрешение на строительство не требуется в случаях, оговоренных законодательством регионов. Кроме того, согласно
статье 49 того же Кодекса, для строительства ряда объектов не требуется государственная экспертиза. Сюда попадают малоэтажные строения не выше трех этажей, как сблокированные (но не более 10 блоков), так и многоквартирные. Кроме того та же статья говорит о том, что государственных экспертиз не проводится в отношении зданий
до 1500 метров, правда, речь идет в нежилых постройках.

Именно этим люди и пользуются. Нормативные пределы жилых домов, строящихся в Московской области, просто сведены из разных параметров, перечисленных в пунктах статьи 49. Не требуется ни экспертизы, ни разрешения на строительство дому высотой не
более 3 этажей и общей площадью не более 1500 метров. Правда, иногда добавляют к трем этажам подземный гараж (в случае с коттеджами-дворцами) или мансардный этаж, который как полноценный не засчитывается. Новые проекты малоквартирных домов практически все характеризуются как трехэтажный дом с мансардой. И его можно начать строить, избежав затрат на оформление исходно-разрешительной документации и получение разрешения на строительство, что в ситуации с обычными новостройками
ложится на плечи конечного покупателя.

Жилье, которое пока не квартира

Чтобы построить многоквартирный дом в соответствии с нормами закона 214-ФЗ (о долевом строительстве), земельный участок необходимо иметь в долгосрочной аренде. И
хотя законодательство позволяет строить маленькие квартирные дома, от проблем с долевым участием застройщики, а это собственники земли, стараются уйти. В случае с "просто домом" участок можно купить - как покупают землю под дачу.

Разумеется, необходимым условием должна быть возможность жилого строительства. Кстати, в случае с Гавриково доморощенных девелоперов подвело именно то, что они строили на сельхозземле без разрешенного капитального строительства и строили именно многоквартирный дом. И то, и другое было ошибкой. В свидетельстве о собственности на землю должно быть в максимальной степени оговорена возможность жилого строительства. Например, в случае с малоэтажным комплексом в Островцах, в этом документе указано "земля сельскохозяйственного назначения с правом возведения жилого дома и прописки в нем". Это, как говорится, необходимое и достаточное условие - можно построить и жить.
Понятно, что при разрешенном жилом строительстве строится именно "просто дом", а не многоквартирный дом, создание которого толкает на стезю 214-го закона. Так что никакого долевого участия.

Виды договоров в малоквартирных домах бывают самые разные. В Островцах, например, скопировали привычную по миру новостроек схему предварительного договора с заключением основного после завершения строительства - при оформлении прав собственности. В случае со стройкой в деревне Большое Саврасово, практикуется договор простого товарищества, т. е. совместной деятельности. Но и в том, и в другом случае будет очень четко прописано - продается не квартира. Дом, повторимся, не многоквартирный. Продается часть дома - переход права на нее не возбраняется, независимо от того, какая это часть, а ЖК РФ признает часть дома за один из видов жилья. Поэтому покупая метры в малом домике, вы становитесь будущим владельцем именно части некоего жилого строения. Максимум, что можно прописать в договоре - это то, какая именно часть дома покупается.

Явление квартиры

Когда дом построен, права на него целиком оформляются на владельца земли. А он уже, в соответствии с заключенными договорами, производит перевод прав на части выстроенного им жилого дома на тех, кто эти части купил. Тогда происходит последняя, самая замечательная итерация - превращение частей в квартиры. В качестве основания для этого используется статья 16 ЖК, в которой трактуются виды жилых помещений (жилой дом или его часть, квартира или ее часть и комната). Квартира в этой статье определяется так: "Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении".

Добавим, что за превращение части жилого дома в квартиру просят дополнительных денег. Сумма примерно сопоставима с гонораром за оформление прав собственности на обычную новостройку - порядка 25-30 тыс. рублей.

Вот собственно и конечный пункт витиеватого пути от слона к бутерброду. На вид изящно, иного слова даже не подберешь. Остается только посмотреть на успешный финал какой-нибудь одной из историй - ведь жизнь в формате доступного жилья только начинается.

Мнение юриста:

Ольга Миляева, ведущий юрист компании MAYFAIR Properties

Использование данной схемы неправомерно по следующим основаниям:

• 1. В соответствии с действующим законодательством члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества вправе возводить на принадлежащих им земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, а реже к землям населенных пунктов жилые строения, а также индивидуальные жилые дома в зависимости от вида разрешенного использования. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ индивидуальный жилой дом - строение не выше 3 этажей, предназначенное для проживания одной семьи, что никак не подразумевает общежитие на 20 квартир. Также в связи с этим доморощенные застройщики выдумывают мансарды и подвалы, чтобы построенную пятиэтажку выдать за индивидуальный жилой дом в три этажа.
• 2. Мощность инженерных сетей и коммуникаций также не может обеспечить всех потребность потенциальных собственников долей в таком строении, т.к. рассчитана на индивидуальный жилой дом.
• 3. Индивидуальный жилой дом (а по документам именно так и получается) не может состоять из квартир, что предусмотрено ЖК РФ, поэтому приобретатели помещений могут стать только сособственниками долей в таком строении со всеми вытекающими последствиями, а именно: сообща владеть и пользоваться, распоряжаться, учитывая преимущественное право сособственников на покупку доли. Кроме того, никакой правовой базы для превращения доли в квартиру нет.
• 4. Строительство многоквартирных домов в садовом товариществе нарушает одновременно и земельное, и градостроительное, и жилищное законодательство. В связи с этим существует перспектива признания такого строения самовольной постройкой и сноса.
• 5. Отсутствие государственных экспертиз, что предусмотрено Градостроительным кодексом для многоквартирных домов и процедуры ввода в эксплуатации, что позволяет нарушать нормы строительства, что в свою очередь должно представлять опасность для жильцов.

Доброго вечера. Сегодня нас ждёт вторая часть архитектурных проектов малоквартирных домов Швейцарии за 2013-2016 года. П . А тут сами квартиры, в которых . Кстати, о самих троллейбусах. Перед тем как мы продолжим наше путешествие по новостройкам Швейцарии, я бы хотел пару слов сказать о троллейбусах. Честно говоря, восхищен. Просто восхищен. Дурят как котят. Сбился считать количество однотипных статей о "вреде" троллейбуса с однотипными "аргументами". Вестись на весь этот бред могут только те, кто закончил три класса образования и никогда в жизни не проходил КСЕ в институте. Это приговор всей системе образования и тем ректорам и директорам школ , которые держали и продолжают держать в стенах столичных заведений принципиальных неучей, которые не хотят учиться. Из них вырастают , которые принципиально не хотят убирать и или по каким то причинам.
Удивил и Варламов, который почему-то меня разбанил, чем я сразу же воспользовался и высказал свою позицию по троллейбусам в комментариях . Но суть не в этом. Поверьте, если бы я был бы настроен категорически против троллейбусов, то от таких доводов камня на камне не оставил бы, потому как они не более убедительны нежели те, что приводят противники троллейбусов. С такими плюсами\минусами кашу не сваришь. Все картинки homegate.ch

Любопытно, что за последнее время вышла еще одна статья против троллейбусов в самом журнале ЖЖ. Жаль, что не указан автор. Её название "...Спасать троллейбусы бессмысленно" почему-то явило ассоциации со старыми советскими фильмами, где молодые и здоровые мужчины, подходя к дому, четко и громко объявляли: "Выходить с поднятыми руками, сопротивление бесполезно.. шнель!". Самое плохое это отключенные комментарии, где нет возможности основательно высказаться по данному поводу. Любопытно, что среди моих статей, которые были опубликованы редакцией в журнале ЖЖ была и вот эта , где объяснял почему надо спасать троллейбус.


https://che.sika.com

Удивлён, что до сих пор защитники троллейбуса продолжают играть в эрзацваген , пытаясь подсчитать минимальный по расходам вид транспорта. Друзья мои, вы играете на руку тем, кто уже добился деградации транспортной системы во многих городах России. Вы аналогично играете на руку тем, кто добился полного развала производства троллейбусов в России. Не может быть хорошая система прибыльной. Не считают копейки в расходах на тот или иной вид транспорта, когда человеческая жизнь и здоровье, наследство своим потомкам играет хоть какую то роль в вашей жизни.

Молодцы, совместными усилиями добились того, что отечественный троллейбус нынче являет собой полную консервную банку. Ведь главным требованием все эти годы было что? Правильно, цена. А теперь вдруг выясняется, что отечественные троллейбусы не соответствуют современным требованиям. И чем вы тут возразите? Аналогичная ситуация у нас с электричками, где , что нам не нужны современные поезда. Очень хорошо. Электрички еще побарахтаются, но боюсь, что итог будет аналогичным с таким подходом.

Нормальная система общественного транспорта и пригородных электричек всегда должна быть убыточной . Иначе забитые газенвагены-товарняки на линиях. Те, кто думают иначе, пусть попробуют сделать прибыльными все автодороги .

Основные задачи:

1) удобные маршруты
2) минимальная цена на проезд
3) минимальные интервалы
4) движение по расписанию, а не мифическим интервалам
5) удобные миниТПУ без легальной\нелегальной торговли и рекламы. Системы P+R.
6) комфортабельный подвижной состав класса хай тек 21 века.
7) высококлассная сопутствующая инфраструктура и инженерия 21 века. Простая, но дизайнерски стильная привлекательная качественная
8) профессиональный ремонт и обслуживание подвижного состава и сопутствующей инженерии
9) максимальная эффективность и прозрачность транспортных организаций, парков и депо. Там где возможно, организуются исключительно собственные сервисные услуги как можно близкого профиля (ремонт техники, токарные и фрезерные заказы и т.п.)
10) отслеживание со стороны официальных лиц и общества за неэффективных трат, которые не относятся к качеству и организации перевозок.
11) высокие зарплаты персонала с одной стороны и его минимальное количество с другой. Никаких касс на троллейбусных\автобусных остановках.

Инфраструктура, подвижной состав и доплаты за проезд должны полностью или частично ложиться на плечи бюджетов различного уровня. Если, конечно, вы ставите перед собой цель оторваться от подачек за ведра сырьевых продуктов и добиться комфортного развития земель по типу того, что изображено ниже.

На самом деле никто из защитников московского троллейбуса не вспомнил или не знает ряда важнейших вещей, благодаря которым можно было сразу разбить всю фальшивые доводы против троллейбуса.

В первую очередь вопрос в безопасности вашей жизни, её долголетии и вашем здоровье. Больше вас ничто не должно волновать . В Швейцарии это называется Lebensqualität. Или качество жизни. Троллейбус - это Lebensqualität вас и ваших потомков. Пока не будет электротранспорта с чрезвычайно легкими автономными источниками питания с огромным запасом и сверхдлительным сроком службы без деградации. Говорил ведь, что всё это профанация, не будет никаких электробусов. Вам их скинули эту конфетку как идею будущего, чтобы не так возмущались уничтожением троллейбуса. Подкинули, зная всю тупиковость этого вида транспорта на текущий момент. Вы со мной спорили, а теперь вам же и выложили все эти проблемы в качестве обоснования почему будут именно автобусы. Ведитесь дальше)))

Автобусы Евро 4, Евро 5. "Развод" продолжается.
Это следующий этап наступления. Ни о какой равнозначности электротранспорту речи быть не может. Любой ДВС производит выбросы, которые не совместимы с высшим качеством человеческой жизни. На самом деле тут можно было бы поговорить подробнее, но в данной статье всё-таки иная тема, поэтому кратко. Оксиды азота и твердые частицы. Это конец хорошей жизни в городе с высокой плотностью. А если говорить о "современном" стандарте, то этот показатель явно не в цифрах 4 и 5. Текущий европейский показатель Евро 6 . Который на бумагах не сильно отличается от Евро 5 , а по факту Вы удивитесь. Возможно реальные выбросы Евро 5 были не такими красивыми? Помните скандал с автомобилями VW? , о котором я уже писал:

Выбросы NOx на 38% больше,

Выбросы NO2 на 69% больше,

Выбросы твердых частиц на 85% больше

Однозначно вызывает сомнение в наличии и поставках даже Евро 5. Например, Мерседесы (круты, не спорю!), которые были объявлены как Евро 5, похоже, имеют ДВС Евро 4 (см. ). Другими словами ничего хорошего в любом случае не светит.

Еще один довод. "Выкинем только из центра, на выбросы это не повлияет. Да и в европейских городах ездят автобусы ".

Мечтайте. Еще как повлияет. Да, ездят в европейских городах и автобусы. Только в европейских городах нет фривэев посреди жилой застройки. Есть фривэи примерно до ТТК по московской карте. В сан зонах, где нет ничего кроме промзоны на худой конец. А далее обычная городская улица с кучей светофоров. А перед ними P+R где многие кидают свои авто и пересаживаются на ОТ. С таким подходом да, можно и автобусы. У нас же грязные и широкие фривэи с плотной застройкой .

А теперь посмотрим на вот эту картинку. Это карта распределения потенциала загрязнений в Москве. ГПБУ «Мосэкомониторинг». Учтите, что сегодня в центре на исторических улицах работает троллейбус. Знаете почему много красного в центре? Плотная застройка мешает выносить загрязнения из центра. Вы еще хотите засунуть себе в квартиру двухдюймовую дизельную трубу автобуса? Дышите глубже. Да вас не спасет даже Евро 6.

www mosecom ru

Поэтому забудьте об автобусах вместо троллейбусов. Это финиш. На самом деле тут скорее вопрос в мощностях, которые уже растрачены в последние годы под цементные гетто, уплотнительную застройку и гигантские ТЦ. Оставшиеся мощности ну очень нужны под продолжение банкета "инвесторам", разве не очевидно?

Допустим мощности высвободят. Будет застройка + новые сотни тысяч машин + выбросы и еще большие превышения ПДК. Т.е. ТЭЦ будут на полную работать уже не на электротранспорт, а на создание новых выхлопов в городе. Еще один довод деграданцев в пух и прах. Ведь таким "инвесторам" отказать трудно... Сами понимаете. Зачем рисковать, если можно пожертвовать слабым, т.е. троллейбусом и здоровьем.

Спасти троллейбус могут лишь два пути. Полная консолидация жителей города либо лобби других отечественных инвесторов, которые могут "перебить" лобби застройщиков.

Первый вариант, возможно прокатит, но нужно проявить не дюжие способности, учитывая закон фрицморгена по лобби. Жители тут в меньшинстве, а понимание есть далеко не у каждого. Оно возникнет только когда в поликлинику и больницу зачастит. Можно, но очень сложно. . И еще .

[email protected]

[email protected]

Второй вариант может показаться слишком нереальным, но он сработает, если будет интерес у реально серьезного бизнеса. Троллейбусные заводы не в состоянии быть таковым. Но если создать предприятие по производству алюминиевых троллейбусов, то мы можем заинтересовать 2-х крупных игроков. Поставщиков алюминия и производителей экструдированного алюминиевого профиля. Думаю, что и те и другие с учётом кризиса могут проявить неплохой интерес. Может быть они или они ? Почему нет?

При консолидации и удачным договором с HESS AG, которых еще надо уговорить на это, мы можем получить хай тек производство крутых троллейбусов, плюс реализацию своего сырья внутри страны, плюс великолепный троллейбус на улицах Москвы, а с учетом локализации и снижении цены и в других городах. Так можно спасти троллейбус. Почему нет? Бизнес должен переиграть другой бизнес. Без этого у вас, скорее всего, может не получиться переиграть застройщиков. Не с управленцами вы сейчас играете, а с ними. А с каждым новым проектом они становятся всё сильнее. Это банальное лобби.

Конечно, если в России удастся получать по миллиону евро за ущерб здоровью который мог был бы нанесен каждому пострадавшему от выпиливания электротранспорта, то конечно, даже всякие разговоры о "вреде" троллейбуса или "равнозначности" автобуса прекратятся в тот же момент и защита Lebensqualität будет естественной и логичной как в Швейцарии, где муниципалитет на вопрос что дешевле автобус или троллейбус отвечает просто и кратко: троллейбус, так как это здоровье человека и охрана окружающей среды.

Остальной дурдом с "аргументами" деградационного пути развития и уничтожения троллейбуса думаю можно даже не разбирать, тем более в рамках этой статьи. Того что написал выше более чем достаточно, чтобы понять что к чему.

А теперь мы переходим непосредственно к малоквартирной застройке в Швейцарии. Как я уже говорил это оптимальный вариант развития земель, разумеется, при понимании того, что написано выше относительно развития транспортной системы.

Запомните.

Земля без инфраструктуры, мощной и современной транспортной системы (НОТ плюс ЖД) никому даром не нужна. И когда вам в очередной раз, как простофилям, будут с экранов ТВ выкрикивать о раздаче бесплатной земли, подумайте о том какая инфраструктура у самого популиста в том месте, где он сам живет. Эта демагогия за четверть века порядком утомила. Гражданину или инвестору всегда нужна инфраструктура. Всегда. Нет инфраструктуры и транспорта - нет жизни, мертвая земля. Есть, значит, есть жизнь и развитие. Любые примеры из истории, РФ, СССР, Рейха, Сингапура, ваших любимых штатов. Где угодно. Всегда важна инфраструктура и транспортная система, в том числе качественный зеленый НОТ и электрички. Чем они лучше, тем лучше экономика. Разумеется, и эффективные качественные дороги.

Смотрите, природа и земля Швейцарии во многом не слишком отличается от основных мест проживания населения в России. Именно в такой формулировке, так как большинство населения всё же проживает там, где более комфортные условия. Не так ли?

Чем не Россия?

И, тем не менее, здесь можно строить вот такие малоквартирные дома. Деньги? Стройте хай тек фабрики, локализуйте производство, вкладывайте в политехи, идею я уже озвучил выше.

Знаете чем отличается Швейцария от стран Восточной Европы? Отсутствием диких заборов. Наши бывшие соседи, зайдя в Европу, так и не поняли этого. Если будет время надо по фотографиям одного коллеги подготовить разбор Литвы по этой части. Собственно, а пока Швейцария. В России где-нибудь на Рублевке или под Киевом можно тоже найти нечто подобное. Только технологии, качество и оснащение куда хуже (скорее мы найдем золотые канделябры и батоны, чем качество и технологии. А главное там будет жить всего одна семья, а в Швейцарии в таких домах несколько квартир на несколько семей и без трехметрового глухого забора))),

Такое качество остекления вы не найдете в Москве. Разве что в домах где окна были импортированы в 90-х. В новоделах стекло всегда кривое. Я не видел ни одного "элитного" объекта в Москве с ровными стеклами. Можно заплатить за эконом в Щербинке, а можно сотни миллионов за элит и всё равно стекла будут кривые. В Швейцарии всегда ровные в любом классе. Делайте так в РФ. В нагрузку к первому этажу идет сад. И за него нужно платить владельцу данной квартиры. Стричь обязан. Не стрижет, тогда муниципалитет проявит интерес к хозяину и это очень дорого обойдется. Поэтому в Швейцарии всё аккуратно.

Я бы не стал показывать этот позор, но тут наглядно показано как швейцарцы умело используют ландшафт местности.

Практически все жилые объекты строятся с подземными паркингами. В экономе это может быть частично открытый первый этаж. Машина для швейцарца это его страховка. Если что, то он может её воспользоваться. Это не значит, что все ездят на нем на работу или развозят детей в школу. Для этого есть крутой НОТ или ЖД.

Стройка это всегда порядок.

Парковка эконом класса для малоквартирного кондоминиума из двух домов.

Сэкономленные деньги пошли на бассейн.

Неплохая форма, но кто в наше время красит дом в такие цвета?.... брррр...С одной стороны (где хороший вид) как правило все окна панорамные. Там расположены гостиные.

С другой стороны (часто это дорога) окна небольшие (кухня или ванная). Если на первом этаже нет квартир, то газон общий, а, следовательно платят за него все.

Так организуется подземная парковка. Небольшие комнаты - это обязательное дополнение к квартире, чтобы люди не хранили вещи на балконе или в квартире. При реконструкции советских панелей в Берлине немецкие инвесторы первый этаж полностью превращали в подобные комнаты хранения. На таких этажах в Конфедерации обязательно есть туалет для обслуживающего персонала.

Ничего особенного.

Всегда 2 крана в ванной.

Если муниципалитет очень дорожит консервативностью населенного пункта, то приходится строить вот такие малоквартирные дома.

Как правило, так выглядят дома по высшему классу энергоэффективности (Минерги стандарт). Еще чуть чуть и такой дом будет вырабатывать больше энергии чем потребляет, насколько помню и такие рекорды бывали. обязывает.

Очень уютно. Это настоящий класс.

Здесь будет новый малоквартирный дом. Если работают профи, то стройка это всегда чистота.

Подъезд. Справа 4 почтовых ящика + домофон.

Качественное освоение земель.

Фактически на пустом месте.

Частные домики не столь популярны, но тем не менее и их строят.

Никаких заборов! Как из сказки. Так и должно быть.

Крупные объекты тоже строятся, но лишь в исключительных случаях. Как правило, это новый район Цюриха, я его уже много раз демонстрировал. Место для тех, кто любит города миллионники.

Внутри советский конструктивизм. Недаром Корбюзье изучал опыт лучшей архитектуры, которую смог создать СССР. Кстати, спасти квартал конструктивизма . Почему это важно сделать .

Обычный дом. Квартира на первом этаже.

Так выглядят общие прачечные, которые прилагаются к любому мало или многоквартирному дому в Швейцарии. Тут установят стиральную и сушильную машины. Если дом большой, то их будет больше.

Комната для хранения для одной из квартир.

Белый дом, черные большие окна.....ммммм.....

С уважением, Александр Мостовой