Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию до прекращения. В теории и практике различают четыре вида циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса. на продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

Жизненный цикл недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью ивещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях жизненного цикла недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

Объекты недвижимости в процессе своего существования подвергаются физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

Формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;

Эксплуатация- функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)

Смена (возможно и неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

Прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

Срок физической жизни объекта - это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.  

Метод срока физической жизни элементов здания  

Срок физической жизни - это период времени, в течение которого строение реально существует и пригодно для обитания или работы в нем.  

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания , в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.  

ФЖ - типичный срок физической жизни  

Срок физической (полезной) жизни объекта - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения), когда в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.  

Метод срока жизни. Срок жизни каждого объекта недвижимости закладывается при его проектировании. В теории оценки существуют следующие понятия, определяющие различные сроки функционирования объекта недвижимости срок физической жизни, срок экономической жизни , эффективный возраст.  

Срок физической жизни - это срок, в течение которого объект недвижимости реально существует и его можно использовать по назначению.  

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.  

Срок полезного функционирования амортизируемых активов на предприятии может быть меньше срока их физической жизни. В дополнение к факторам материального износа и ветшания, основывающимся на производственных факторах , таких, как количество смен, в которые используются активы, или эксплуатационная, или ремонтная программа предприятия , должны приниматься во внимание и другие факторы . Сюда входят устаревание, возникшее при изменении технологий или совершенствовании продукции , устаревание вследствие изменений рыночного спроса на продукции или услуги, выпускаемые на данных средствах производства , и юридические ограничения, такие, как конечный срок действия аренды.  

СРОК ПОЛЕЗНОСТИ - период времени, в течение которого какой-либо актив будет использован владельцем обычно С.П. короче физической жизни этого актива.  

Независимо от применяемого метода начисления износа , оценка срока полезной службы должна периодически пересматриваться. Срок полезной службы актива определяется на основании предполагаемой полезности актива для предприятия, и, таким образом может значительно отличаться от экономической и физической жизни актива. К увеличению срока полезной эксплуатации актива могут привести последующие расходы , обеспечивающие восстановление производительности актива и таким образом продляющие первоначально определенный срок его полезного использования (например, ремонты, другое техническое обслуживание актива). Уменьшение срока полезной эксплуатации актива может быть следствием появления новых прогрессивных технологий , изменения на рынке. В случае существенного отличия ожидаемого срока службы от определенного ранее следует произвести необходимые корректировки в сумме начисленного износа за текущий и перспективные периоды.  

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний износ , либо для расчета только одного вида износа.  

В условиях стремительного развития техники и технологии в процессе организации подготовки кадров постоянно возникает ряд вопросов, например, какими критериями прогрессивности технических и экономических знаний необходимо руководствоваться при подготовке специалистов и рабочих каков срок жизни знаний, получаемых ими какова динамика этого процесса каковы закономерности обновления знаний, что в них является достаточно установившимся как учить работающих и т.д. Их решение позволит организовать соответствующую подготовку кадров в настоящем и повышение квалификации в-дальнейшем. И одним из путей является создание моделей специалистов по отдельным профессиям. Эти модели не только должны строиться на основе набора специальных знаний, но и органически включать в себя развитие физических и духовных качеств, с тем чтобы можно было формировать у работников целостное мировоззрение. Проблема подготовки не только специалиста, но и образованного, культурного человека сегодня становится все более острой, ибо недостаток культуры, как указывает профессор В.А. Веников, мстит иногда неожиданным образом, мешая по-настоящему овладеть специальностью 1.  

При досрочном расторжении договора добровольного до истечения 5-летнего срока его действия (за исключением случаев расторжения договора страхования по причинам, не зависящим от воли сторон) и возврате физическим лицам денежной (выкупной) суммы, подлежащей выплате согласно Правилам страхования и условиям договора при досрочном расторжении договора страхования , а также в случае изменения условий указанного договора в отношении срока его действия  

Пример 1. Физическое лицо , заключившее договор добровольного долгосрочного страхования жизни сроком на 5 лет, изменяет срок действия договора в сторону уменьшения срока его действия. При наступлении

С точки зрения функциональной эксплуатации объектов недвижимости принято выделять несколько видов сроков жизни. Есть сроки экономической жизни, которые определяют конкретный промежуток времени, в который недвижимость может быть использована в качестве источника прибыли. Такие сроки заканчиваются, когда улучшения, производимые на объекте, заканчивают делать вклад в стоимость здания. Существует собственно время жизни объекта недвижимости, то есть такой промежуток времени, когда здание существует и пригодно для жизни или работы. В типичном сроке физической жизни , который определяется различными нормативными актами, различают следующие подвиды сроков. Эффективный возраст , в котором отражается возраст объекта, зависящий от экстерьера и технических характеристик. Хронологический возраст , который соответствует времени нахождения здания в эксплуатации. Оставшийся срок экономической жизни , который используется с целью оценки здания оценщиком, исчисляется периодом от даты самого оценивания до конца экономической жизни здания.

Функциональное устаревание здания состоит в том, что здание перестает соответствовать стандартам современности – устаревшая архитектура здания, неудобства планировки, инженерное обеспечение. Такой износ обуславливается прогрессом в науке и технике в области архитектуры и строительных технологий. Другим названием функционального износа является моральный износ , который, как и износ физический, является устранимым или неустранимым. Экономическим износом здания называется понижение стоимости из-за отрицательного изменения его внешней среды, которое обусловлено экономическими, политическими или другими причинами. Например, в районе, где расположен объект, наметилась стойкая тенденция к упадку, или изменилось налогообложение, страхование, произошли изменения на рынке труда, туризма, образования и т.д. Экономический износ еще называется износом внешнего воздействия. На степень внешнего износа может существенно повлиять непосредственное соседство с малопривлекательными природными или искусственными объектами: болотами, очистными сооружениями, ресторанами, танцплощадками, бензоколонками, железнодорожными станциями и вокзалами, промышленными предприятиями. Экономический износ объекта недвижимости следует считать необратимым, поскольку стоимость затрат, которая должна быть направлена на ликвидацию внешних факторов, несоизмеримо высокая.

Измерить износ внешнего воздействия можно анализом парных продаж, который представляет собой продажу на рынке недвижимого имущества двух сопоставимых объектов, одного с признаками внешнего износа, а другого – без них. Разница в цене и позволит сделать выводы о величине износа анализируемого объекта.

Срок жизни недвижимого имущества определяется целым рядом факторов. Дома стареют постепенно, в них с течением времени наступает та минута, с которой жить становится опасно для жизни. Учитывая современные темпы и качество строительства, и относительно молодой дом может стать проблемным, если вследствие каких-либо причин произошло резкое ухудшение его технического состояния, например, растрескались стены, произошла деформация фундамента, перекосились дверные коробки. Если в доме обнаружены такие признаки, то жильцы немедленно отселяются. Все вопросы, касающиеся ветхого и аварийного жилья, регулируются Положением, утвержденным Постановлением Государственной Думы Правительства России от 28.01.2006г. В Положении определяются требования к помещениям, предназначенным для жизни людей. Все помещения, предназначенные для проживания в них людей, должны быть размещены в домах, находящихся на территории жилого строительства, которое определяется планом системного зонирования. Жилье должно быть обеспечено соответствующими коммуникациями, такими как: электрическое освещение, хозяйственно-питьевое и снабжение горячей водой, отопление, вентиляция, а там где предусмотрено – газ. Тем не менее, в одноэтажных или двухэтажных домах с отсутствием централизованной инженерной сети, возможно отсутствие как водопроводной системы, так и канализации.

Все инженерные системы должны всегда соответствовать нормам санитарной и эпидемиологической безопасности. Климат в помещениях, где проживают люди, должен соответствовать нормативам. Допустимой относительной влажностью является влажность не более пятидесяти пяти процентов. А в отапливаемом помещении воздух должен иметь нормальную температуру в восемнадцать градусов по Цельсию. Жилые помещения должны быть надежно защищены от влаги, такой как талая, дождевая или грунтовая, и от утечек из коммуникационных систем. Размещение уборной, ванной комнаты, душевой кабины или кухни над жилыми комнатами запрещено. Жилые комнаты и кухонные помещения должны обязательно иметь окна. Для вспомогательных или бытовых помещений соблюдение этого требования не обязательно. Жилое помещение запрещается располагать в подвальных или цокольных этажах. Дома выше пяти этажей обязательно должны быть оснащены безопасным лифтом.

Дом признают неприспособленным для жилья, если он расположен в зонах возможного оползня или селевого потока, снежной лавины, а также в местности, которая регулярно заливается паводковыми водами. Многоквартирный дом, находящийся в подобной зоне считается аварийным и подлежащим сносу. Аварийным признают дом с заметными деформациями фундамента, несущих стен, что подтверждает исчерпание несущей способности подобного сооружения и явной опасности его разрушения. Таким образом, многоквартирный жилой дом обязаны признать аварийным, в случае нанесения ему ущерба в виде пожара, аварии, взрыва, землетрясения, неравномерной просадки грунтов и многими другими явлениями. Но признание дома аварийным возможно только при условии, что дом технически не поддается восстановлению или в случае экономической нецелесообразности. Жилье, расположенное вблизи от оживленных магистралей, внутри которого зафиксировано превышение уровня шума, также признают полностью непригодным. К тому же и агрессивная окружающая среда иногда является веской причиной, по которой жизнь людей в определенном месте становится опасной.

Нашли ошибку в статье?

Износа предполагает, что эффективный возраст , выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства, то есть  

Срок экономической жизни (СЭЖ) школы без капитального ремонта - 60 лет.  

К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести  

Срок экономической жизни 277  

A) срок лизинга короче срока экономической жизни активов  

ЭЖ - срок экономической жизни объекта  

Этот метод достаточно прост и логичен, однако его существенным недостатком является субъективность определения эффективного возраста и срока экономической жизни.  

Срок экономической жизни  

Оставшийся срок экономической жизни  

Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать , извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.  

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.  

Использование критерия NPV считается наиболее корректным измерителем эффективности инвестиций . Вместе с тем применение абсолютных показателей при анализе проектов с различными исходными условиями (первоначальными инвестициями, сроками экономической жизни и др.) может приводить к затруднениям при принятии управленческих решений.  

Это неравенство отражает тот факт, что экономическая жизнь основных средств , особенно их активной части, должна быть короче их нормативного срока полезного использования , что обычно характерно для успешно развивающихся организаций. Таким образом, основные средства должны списываться и замещаться новыми до окончания срока их полезного использования, поскольку новые основные средства характеризуются более высокой производительностью, экологичностью, более низкими затратами на ремонт, позволяют выпускать более конкурентоспособную продукцию . Негативных налоговых последствий (по НДС и налогу на прибыль) при списании основного средства до окончания нормативного срока его полезного использования также не возникает. Для организаций, испытывающих затруднения, наоборот, характерно превышение экономической жизни основных средств над их нормативным сроком использования, что приводит к эксплуатации полностью амортизированных основных средств . Этот вывод не относится к недвижимости (здания и сооружения), по которой срок экономический жизни в среднем соответствует бухгалтерскому сроку полезного использования.  

Критериями, позволяющими признать аренду финансовой, являются, в частности, срок аренды (если он составляет большую часть срока экономической жизни (срока полезного использования) актива, несмотря на  

Срок экономической жизни объекта - это период времени, в течение которого улучшения вносит вклад в стоимость участка.  

ТС - типичный срок экономической жизни, лет. В модифицированном виде формула следующая  

Пример 3. Объект оценки имеет срок экономической жизни - 60 лет (более совершенный дизайн и конструктивные особенности, нежели в примерах 1,2) хронологический возраст - 20 лет эффективный возраст - 12 лет (проведена модернизация и нет негативного