Квартирный вопрос всегда был одним из наиболее актуальных и проблемных вопросов. Он является не только показателем успешности человека в обществе, но и оказывает серьезное влияние на отношения между членами общества и даже отдельно взятой семьи.

Приобретение собственного жилья — заветная и чрезвычайно дорогая мечта, не достижимая для большинства населения, имеющего достаточно невысокий доход, а порой и относящегося к категории малоимущего. В этом случае государство, в лице уполномоченных органов, приходит на помощь гражданам, предоставляя им жилье по договору социального найма.

Данный договор интересен тем, что гражданин (наниматель) получает жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ, при этом не имея возможности им распорядиться. С нанимателем может проживать семья, членами которой признаются любые лица, которые вселены нанимателем в качестве таковых, ведут с ним совместное хозяйство и при этом имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Жилищный кодекс достаточно подробно регламентирует отношения нанимателя и членов его семьи при заключении договора социального найма, но что делать, если семья распадается, или совместное проживание родственников на общей жилплощади становится невыносимым? Как уже было отмечено выше, все проживающие имеют равные права с нанимателем и даже перестав быть родственниками имеют право проживать в жилом помещении.

Как же решается данный вопрос? Жилищный кодекс предусматривает только один вариант — это обмен. Но в данном случае есть один нюанс — обмен производится с согласия всех совместно проживающих с нанимателем.

Естественно, что каждый хочет проживать в наиболее комфортных условиях, и зачастую варианты обмена, предлагаемые нанимателем, отвергаются, а далее вопрос рассматривается судом по иску о принудительном обмене жилого помещения.

Сразу следует сказать, что количество решений, содержащих отказ в удовлетворении исковых требований, значительно превышает количество тех, в которых иск удовлетворяется. Почему же так происходит?

Причина первая: Предложенный нанимателем вариант не соответствует требованиям жилищного законодательства. Здесь возможны несколько вариантов.

1. В первом случае суд, принимая решение по делу, учитывает такое обстоятельство как норма жилой площади, которая устанавливается законодательно на уровне муниципального образования.

Например, Решение Ахтубинского городского суда Астраханской области по делу от 17.07.2012 .

П.Д.В. обратился в суд с требованием о принудительном обмене жилого помещения. В связи с неприязненными отношениями, сложившимися между бывшими супругами, совместное проживание в занимаемой квартире стало невозможным, в связи с чем истцом ответчику был предложен вариант обмена занимаемой квартиры. По предложенному варианту обмена квартира, расположенная по адресу … подлежит обмену на коммунальную квартиру, расположенную по адресу …, с предложением ответчице с детьми занять комнату размером 17,2 кв.м., а истцу — комнату размером 12 кв.м., третьи лица, Ч.Д.В. и Ч.Л.М., должны переехать в квартиру № …. Однако соглашение между истцом и ответчицей об обмене их квартиры не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны.

В судебном заседании установлено, что на основании Постановления администрации товарищество собственников жилья «Микрорайон- №» заключило договор социального найма жилого помещения квартиры № дома № … с П.Д.В. на состав семьи из трех человек площадью 52,1 кв.м. В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы наниматель П. Д.В., бывшая супруга нанимателя С. Е.С., дочь ФИО5 , дочь ФИО7, брак между супругами П. прекращен.

Как усматривается из заявления истца, между бывшими супругами после расторжения брака возникли неприязненные отношения, что делает невозможным их совместное проживание. В связи с этим он подал иск о принудительном обмене данной занимаемой площади.

По предлагаемому варианту обмена размер комнаты, куда истец просит переселить его, составляет 12 кв.м. (согласно представленному ордеру 14, 3 кв.м.), расположена в коммунальной квартире по адресу …, право собственности зарегистрировано на имя ФИО13, а ответчицу с несовершеннолетними детьми просит заселить в комнату жилой площадью 17,2 кв.м., расположенную в той же коммунальной квартире.

В своем решении по делу суд указал на несоответствие предложенного варианта обмена Постановлению главы администрации МО «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения», в соответствии с которым минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма на одного члена семьи, состоящей из двух или более человек, составляет 14 кв.м. общей площади. В иске было отказано.

2. Жилое помещение должно соответствовать требованиям санитарных норм.

Своим решением по делу № 2-1474/11 от 19.09.2011 Ступинский городской суд Московской области оставил без удовлетворения иск ФИО18 к ФИО19, ФИО20 и действующей в интересах несовершеннолетнего ребенка ФИО1 о принудительном обмене жилого помещения и обязании комитета по управлению имуществом расторгнуть ранее заключенные социальные договоры и заключить новые договоры социального найма.

Так, суд указал, что с огласно акту (заключению) обследования жилого помещения, расположенного по адресу …, составленному отделом опеки и попечительства по Ступинскому муниципальному району, следует, что в жилом помещении электропроводка открытая. Места общего пользования: кухня, коридор, раздельный санузел имеют неприглядный вид и требуют проведения косметического ремонта, стоит неприятный запах. По стенам коридора проходит открытая проводка, покрыта паутиной серого цвета. Необходимо перестелить половые доски, с заменой лаг.

По санитарным нормам жилищно-бытовые условия не соответствуют проживанию и отдыху малолетних детей. Здесь имеет место нарушение статьи 73 Жилищного кодекса РФ, не допускающей осуществление обмена, если обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания.

Причина вторая: наниматель предлагает варианты обмена, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ.

Решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 15.06.2012.

Т.Е.Л. обратился в суд с иском к Т.М.В. о принудительном обмене жилого помещения, расположенного по адресу …. В обоснование заявленных требований указал, что дальнейшая совместная жизнь на одной жилой площади с ответчицей невозможна, поскольку сложились неприязненные отношения, брак между ним и Т.М.В. расторгнут . Соглашения об обмене жилой площади не достигнуто. Просит суд произвести принудительный обмен указанной квартиры, переселив ответчицу и несовершеннолетнего сына ФИО4 в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу …, его — в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу …, третье лицо, В.В.С., в их квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, так как он на обмен согласен, и обязать войсковую часть 15650 выдать обменные ордера.

Истец Т.Е.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования, при этом указав, что квартира, расположенная по адресу …, состоит из двух комнат, общей площадью … кв.м., в квартире имеется холодная вода, балкон, отопление, раздельные санузел и ванная комната, предлагает переселить ответчицу с несовершеннолетним сыном в однокомнатную квартиру общей площадью … кв.м. с аналогичными удобствами.

Вынося решение по данному делу, суд указал на существенное обстоятельство, которое в данном случае делает обмен невозможным в принципе, а именно суд установил, что две однокомнатные квартиры, расположенные по адресам … и …, предложенные истцом для обмена ответчице, принадлежат на праве собственности В.В.С., а возможность такого обмена не предусмотрена статьей 72 Жилищного кодекса РФ.

Причина третья: проживание в спорном жилом помещении несовершеннолетних детей.

Процедура обмена жилого помещения существенно осложняется, если в квартире проживают несовершеннолетние дети, поскольку в данном случае в соответствии со статьей 72 Жилищного кодекса РФ требуется согласие на обмен от органов опеки и попечительства. Отсутствие такого разрешения или несогласие органов опеки и попечительства не позволяет суду вынести решение в пользу истца.

Решение Островского городского суда Псковской области от 01.07.2010.

Иск предъявлен С.С. по тем основаниям, что ответчица С.И., как бывший член семьи истца, во внесудебном порядке возражает против обмена жилого помещения — двухкомнатной квартиры № в доме № по улице... города Острова Псковской области, предоставленной истцу на состав семьи ** человека по договору социального найма от... 2006 года № на основании ходатайства ГУ ** ** в связи с его службой в Вооруженных силах.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, пояснив, что брак с ответчицей прекращен ** года. Их несовершеннолетние дети после расторжения брака проживают в спорной квартире с ответчицей. Истец на день рассмотрения дела зарегистрирован в спорной квартире, фактически проживая по новому месту службы в городе....

Ответчица С.И. возражала против предъявленных исковых требований, поскольку по варианту обмена ей и ее двум несовершеннолетним детям разного пола предоставляется однокомнатная квартира, что противоречит интересам детей.

В данном случае судом установлено, что как в досудебном порядке, так и в судебном заседании представитель МУП ** как наймодатель по договору социального найма, Территориальное управление Островского района Главного государственного управления социальной защиты населения Псковской области как представитель органа опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних детей истца и ответчицы, ответчица С.И. в интересах себя и своих двоих несовершеннолетних детей возражают против предложенного истцом варианта обмена квартир как ущемляющего жилищные права и интересы несовершеннолетних детей. В иске отказано.

Причина четвертая: Причиной отказа в иске может служить и установление факта проживания в квартире лица, имеющего определенные заболевания или инвалидность. В данном случае обмен не должен ухудшать его положения.

Здесь необходимо указать на один нюанс, который имеет существенное значение при принятии решения судом. Дело в том, что список заболеваний, при котором полагается дополнительная жилплощадь, установлен Постановлением правительства, и отсутствие заболевания в списке позволяет суду не принимать во внимание доводы ответчика при оспаривании исковых требований.

В качестве примера можно привести решение Бологовского городского суда Тверской области по делу № 2-817/2011 от 25.07.2011.

Т.А.Л. обратился в суд с иском к ФИО о принудительном обмене жилого помещения, свои требования истец мотивировал следующим. С января 2006 года истец, ответчик и их дети на основании договора социального найма жилого помещения №, заключенного 11.01.2006 с МУОП ЖКХ ЗАТО..., проживают в квартире по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м, состоящей из трех изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением. Совместное проживание с ответчиком в одной квартире невозможно, поскольку фактически истец и ответчик создали новые семьи, совместное проживание приводит к многочисленным скандалам, что негативно сказывается на психике детей. Истец предложил ответчику следующий вариант обмена: благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м, состоящая из двух изолированных комнат с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, находящаяся по адресу...; и благоустроенная квартира по договору социального найма жилого помещения жилой площадью 11,0 кв.м, общей площадью 30,89 кв.м, состоящая из одной комнаты с централизованным теплоснабжением, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением, находящаяся по адресу... Соглашение между истцом и ответчиком об обмене не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны. На основании истец просит суд произвести принудительный обмен жилого помещения и по представленному варианту обмена переселить его из квартиры по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м в квартиру жилой площадью 11,0 кв.м, общей 30,89 кв.м, по адресу.... Ответчика ФИО с несовершеннолетними детьми А. и Д. переселить из квартиры по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м в квартиру жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м по адресу.... Третьих лиц ФИО2, проживающего в квартире по адресу... жилой площадью 11,0 кв.м, общей 30,89 кв.м, и ФИО1, проживающую в квартире по адресу ... жилой площадью 27,5 кв.м, общей 43,7 кв.м, переселить в квартиру по адресу... жилой площадью 43,5 кв.м и общей площадью 72,1 кв.м. Обязать администрацию ЗАТО... заключить договоры социального найма жилых помещений по указанным выше адресам. Представитель ответчика А.Е.С. исковые требования не признал и показал суду следующее. Ответчика ФИО не устраивает предложенный истцом вариант обмена, поскольку дом, в который ответчику с детьми предлагает переехать истец, более старого года постройки, чем тот, в котором она с детьми проживает в настоящее время. Кроме того, согласно справке врачебно-консультационной комиссии от 16.02.2011 А. страдает бронхиальной астмой средней степени тяжести, ей необходима дополнительная жилая площадь, которая должна быть предоставлена при принудительном обмене истцом. Возле дома, в который просит переселить ответчика с детьми истец, растут тополя, что вызовет аллергическую реакцию ребенка на тополиный пух. Также состояние предлагаемой квартиры не соответствует требованиям СанПиН, в квартире повышена температура воздуха и влажность. Кроме этого, ФИО возражает против данного варианта обмена, поскольку квартира без ремонта, паркет на полу в жилой комнате рассохся, в ванной комнате требуется ремонт, ванная подлежит замене. В квартире, где проживают дети, сделан ремонт, у каждого из детей отдельная комната. Квартира, в которой проживает ответчик с детьми, была предоставлена истцу на состав семьи с учетом заболевания ребенка, а именно при получении квартиры ему была предоставлена дополнительная жилая площадь на больного ребенка. Предложенный истцом вариант обмена не учитывает данное обстоятельство, поскольку дополнительная жилая площадь при данном варианте обмена не подразумевается. Также является основанием для отказа в иске и то обстоятельство, что в результате принудительного обмена разнополые дети 9 и 14 лет будут проживать в одной комнате, что недопустимо по нормам Жилищного кодекса РФ. Окончательно ответчица от обмена не отказывается, но просит истца найти такую квартиру, где будет не менее 50 кв.м общей площади, в более новом доме. Ответчик не препятствует истцу проживать в квартире, но истец не желает проживать в квартире вместе с ней и детьми.

Выслушав истца, представителя ответчика, представителя органа опеки и попечительства , давшего заключение об удовлетворении иска о принудительном обмене, изучив материалы дела, суд считает исковые требования Т.А.Л. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Разрешая заявленные требования, суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ , установив равнозначность предоставляемого ответчику жилого помещения занимаемому в настоящее время, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы представителя ответчика А.Е.С. о том, что квартира по предоставленному истцом варианту обмена находится в доме более старого года постройки, что существенно ухудшает жилищные условия ответчика и ее детей, а также что возле жилого дома растут тополя, что может вызвать аллергическую реакцию у ребенка на тополиный пух, ничем не подтверждены. Со стороны ответчика суду не представлено доказательств в подтверждение доводов о том, что данные обстоятельства могут каким-либо образом повлиять на состояние здоровья ребенка и жилищные права ответчика и несовершеннолетних детей.

Довод представителя ответчика А.Е.С. относительного того, что поскольку согласно справке врачебно-консультационной комиссии А. страдает бронхиальной астмой средней степени тяжести, ей необходима дополнительная жилая площадь, которая должна быть предоставлена при принудительном обмене истцом, не основан на нормах закона. Заболевание бронхиальной астмой в «Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь», утвержденный Постановлением Правительства России от 21.12.2004 № 817, не включено.

Иск удовлетворен.

Анализ судебной практики позволяет выявить достаточно большое количество споров о принудительном разделе жилья по причине личных неприязненных отношений между бывшими членами семьи. Можно указать следующие выводы, которые позволяет сделать вышеуказанный анализ. Исковые требования о принудительном разделе в большинстве случаев удовлетворяются, если стороны все же пришли к соглашению. В случае если соглашение не было достигнуто, суд, принимая решение, учитывает фактические обстоятельства дела и требования законодательства. При этом одним из основных условий является отсутствие обстоятельств, способных ухудшить положение сторон в случае осуществления обмена.

Жилищный кодекс РФ (извлечения) .

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

2. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

3. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

4. Обмен жилыми помещения, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи (ч. 1).

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи нанимателя составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 настоящего Кодекса перечне.

В связи с тем что в ЖК отсутствует ранее существовавшее право нанимателя или члена его семьи изменить договор социального найма (раздел лицевых счетов), а в 2007 г. уже нельзя будет приватизировать квартиру, обмен останется единственной возможностью при распаде семьи разъехаться в разные квартиры или, наоборот, при соединении нанимателей разных помещений в одну семью объединить свои площади.

Одним из главных условий обмена является то, что обмениваемые жилые помещения должны находиться в муниципальной собственности. Не допускается обмен на жилое помещение, имеющее другой статус: находится в частной собственности гражданина, является общежитием, служебным помещением и т. п. Кроме того, истец вправе обязать принудительно обменять жилое помещение только нанимателя (члена его семьи), занимающего с ним жилое помещение по одному договору социального найма. Нельзя заставить разъехаться соседа по коммунальной квартире.

Правом обращения в суд с иском о принудительном обмене обладает только гражданин, занимающий жилое помещение по договору социального найма. Участник общей собственности на жилое помещение не вправе обязать в судебном порядке другого сособственника недвижимости обменять их общее жилое помещение. Он может распоряжаться только своей долей.

Если в суде заявлен иск о принудительном обмене жилого помещения, а к нанимателю или членам его семьи одного из обмениваемых помещений предъявлен иск о расторжении или изменении договора социального найма жилого помещения или оспаривается в судебном порядке право пользования таким помещением (п. 1,2 ст. 73 ЖК), исковое производство по делу о принудительном обмене должно быть приостановлено судом до разрешения указанных споров. Когда отпадут основания для приостановления, т. е. будет отказано в удовлетворении исков о расторжении или изменении договора найма и т. п., суд возобновит производство по делу о принудительном обмене.

Обмен жилыми помещениями в принудительном порядке производится на основании решения суда по иску заинтересованного в обмене нанимателя или члена семьи нанимателя. До обращения в суд истец должен подобрать варианты обмена. Наниматели жилых помещений, в которые истец предлагает принудительно переселить членов своей семьи, а также наймодатели всех жилых помещений, участвующих в обмене, привлекаются к участию в деле в качестве третьих лиц.

Если в одном из обмениваемых жилых помещений проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, к участию в деле в качестве третьего лица привлекается орган опеки и попечительства того района (населенного пункта), где проживают такие лица. Орган опеки и попечительства должен быть привлечен вне зависимости от того, дано ли им согласие на обмен или нет.

К иску обязательно прилагаются следующие документы: договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, выписки из домовых книг, участвующих в обмене жилых помещений, копии финансово-лицевых счетов, поэтажные планы квартир и экспликации к ним, а также согласие наймодателя, органа опеки и попечительства, если кем-то из них согласие было дано.

При подборе варианта обмена следует знать, что закон требует учитывать заслуживающие внимание доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ответчиков). Доводы и интересы ответчиков должны «заслужить» внимание суда, поэтому обратимся к судебной практике. На это следует особо обратить внимание, так как можно потерять лишнее время в суде, если изначально будут подобраны варианты обмена, не соответствующие положенному ответчикам.

Пленум Верховного Суда РСФСР разъяснил, что под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п., пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением (п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР».

Состояние здоровья ответчика может заслужить внимание суда, если в медицинском заключении прямо указано, что по диагнозу пациент не может пользоваться предоставляемым жилым помещением. К примеру, гипертоники не могут жить на верхнем этаже, больные туберкулезом – на первом этаже и т. п. Если по состоянию здоровья гражданин не может передвигаться на большие расстояния (например, больны ноги) и об этом говорится в медицинском заключении, суд откажет в переселении в жилое помещение, которое находится вдалеке от подземного или наземного транспорта или вдалеке от места работы принудительно переселяемого гражданина.

Хотя в п. 6 ст. 73 ЖК говорится о том, что обмен не допускается, если в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (например, туберкулезом), не допустима и обратная ситуация, когда гражданин вселяется к проживающему в коммунальной квартире лицу, страдающему заболеванием, при котором проживание с ним в одной квартире по медицинским показаниям не рекомендуется.

Бесспорно, заслуживает внимания суда и размер предлагаемого по обмену жилого помещения. Он не должен быть менее размера, приходящегося на долю нанимателя в занимаемой квартире.

Уменьшение возможно, но оно должно быть незначительным. На практике суд принимает уменьшение не более чем на 2 кв. м. В среднем суд считает нанимателя не ущемленным, если ему в порядке обмена предоставляется помещение, которое меньше имеющегося на 1 кв. м.

Другим заслуживающим внимание доводом может быть тот факт, что в подлежащем обмену жилом помещении ответчик (по общей договоренности с другими проживающими в квартире членами семьи) занимал отдельную комнату, большую, чем приходящаяся на него доля площади в квартире. То есть занимаемая им комната по размерам больше, чем предоставляемое в порядке обмена жилое помещение. В такой ситуации суд может удовлетворить иск о принудительном обмене только в случае предоставления ответчику равноценного или большего жилого помещения, чем занимаемая им комната.

Следует рассказать и еще об одном заслуживающим внимания интересе – это количество соседей в предлагаемой по обмену коммунальной квартире. Если ответчику по требованию о принудительном обмене предложено переселиться в коммунальную квартиру, соседей не должно быть больше, чем в обмениваемой квартире проживающих. Это обстоятельство всегда проверяется и учитывается судом.

При рассмотрении заявления о принудительном обмене судом было установлено, что спорное жилое помещение представляет собой отдельную трехкомнатную квартиру жилой площадью 42,4 кв. м, в которой проживают 3 человека и на каждого проживающего приходится по 14,1 кв. м жилой площади. Истец предлагал переселить ответчика с несовершеннолетним ребенком в жилое помещение площадью 27,5 кв. м, состоящее из двух комнат в коммунальной квартире, где на каждого из них будет приходиться по 13,75 кв. м (т. е. меньше на 0,35 кв. м). Размер кухни в предлагаемой квартире был меньше на 0,7 кв. м, чем у них имеется в спорной квартире. Ответчики возражали против переселения, так как считали, что их условия в случае удовлетворения иска ухудшатся. Учитывая это, в иске о переселении ответчиков было отказано.

Рассматривая исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения, суд установил, что между членами семьи при вселении в спорную квартиру было достигнуто соглашение о том, что свекровь будет пользоваться отдельной комнатой. Однако по предложенному истицей варианту обмена свекровь должна была бы поселиться в одной комнате с сыном. Поэтому суд обоснованно пришел к выводу, что такой вариант обмена будет существенно нарушать права ответчицы, и отказал в иске...При рассмотрении кассационной жалобы заявителя на решение суда о принудительном обмене было установлено, что ответчику предлагалась для переселения комната размером 15,7 кв. м в двухкомнатной квартире. Переселяя ответчика в комнату, имеющую общую лоджию с кухней, суд первой инстанции не проверил, отвечает ли данная комната санитарно-гигиеническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и пригодна ли она для проживания. Учитывая эти обстоятельства, решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

Разрешая спор о принудительном обмене жилого помещения, суд первой инстанции не учел доводы ответчика о том, что он является участником Великой Отечественной войны, пенсионером по старости, а предоставляемая ему для переселения комната расположена вдали от поликлиники, в которой он состоит на учете. Принимая во внимание эти обстоятельства, дело было направлено на новое рассмотрение.

Судом первой инстанции при разрешении спора о принудительном обмене жилого помещения не были проверены и не получили надлежащей оценки доводы ответчика о том, что предлагаемая для обмена квартира расположена в отдаленном микрорайоне, вдали от лечебных учреждений, где он проходит лечение. Кроме того, в квартире нет телефона, что для ответчика имело крайне важное значение с учетом его возраста и состояния здоровья (он 1920 года рождения, участник Великой Отечественной войны, ветеран труда). Поскольку судом не были учтены все эти обстоятельства, решение было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

Требуя принудительного переселения ответчиков, истец предлагал им жилую площадь в виде комнаты большего размера – 23 кв. м. Однако ответчики возражали, утверждая, что при удовлетворении иска будут существенно ухудшены их интересы по следующим причинам:

1) спорная квартира находится в 25 минутах ходьбы от места работы ответчика, в то время как от предлагаемого дома он должен будет ехать общественным транспортом более часа;

2) предлагаемый дом построен в 1929 г., в то время как занимаемый в настоящее время в 1970-х гг.;

3) спорная квартира находится около станции той ветки пригородных поездов, по которой ответчики часто ездят на дачу и в гараж, который используют как сарай, что не оспаривалось в судебном заседании истцом;

4) количество соседей в предлагаемой квартире более двух человек, тогда как в спорной кроме них проживают только истец с ребенком;

5) как пожилых людей, ответчиков устраивает первый этаж, на котором они проживают, им же предлагается четвертый этаж без мусоропровода и лифта. Суд посчитал, что интересы пожилых людей будут существенно нарушены при удовлетворении иска по данному пункту, поэтому в иске было отказано.

Рассматривая заявление об отмене решения суда о принудительном обмене жилого помещения и переселении заявителя, судом кассационной инстанции было указано, что доводы заявителя о том, что его ребенок обучается в музыкальной школе, наблюдается по состоянию здоровья у невропатолога и ему в соответствии с диагнозом «не рекомендуется проживание в коммунальной квартире», не могут быть приняты во внимание, поскольку заключение врача носит рекомендательный характер. К тому же в настоящее время стороны по существу отдельной квартирой не пользуются, так как проживают раздельными семьями. Учитывая все обстоятельства дела, решение суда было оставлено в силе.

Напомню, о чем говорилось вчера. Если в жилом помещении (квартире), находящнмся в частной собственности , проживают несколько лиц, которые хотели бы разъехаться друг с другом, и если между ними не достигнуто соглашение о размене (обмене) этой квартиры или о ее продаже, то принудить собственника жилья, отказывающегося от размена данного жилого помещения или от его продажи, к совершению сделки (в том числе подав соответствующий иск в суд) невозможно.
А как обстоят дела с муниципальным жильем? Здесь действуют иные положения закона, применяется не Гражданский, а Жилищный Кодекс РФ, и, соответственно, ситуация с обменом решается иначе.
Обмену жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма, посвящены ст.ст.72-75 ЖК РФ. Из этих четырех статей нас сейчас больше всего интересует ст.72, в которой содержатся общие положения об обмене. В качестве идеального варианта закон, конечно, и здесь предусматривает необходимость достижения взаимного согласия на обмен: согласно ч.1 ст.72 ЖК РФ, для осуществления обмена необходимо письменное согласие , во-первых, членов семьи нанимателя жилого помещения (в т.ч. и временно отсутствующих, т.е. выехавших из данного жилого помещения в связи с учебой, работой, лечением и т.п.), а во-вторых, наймодателя (органа, осуществляющего управление муниципальным жилым фондом, - в разных населенных пунктах этот орган называется по-разному: комитет или департамент по управлению муниципальным имуществом и пр. Конкретное наименование этого муниципального органа указано в договоре социального найма. Не путайте наймодателя с управляющей организацией, это разные субъекты!).
Но, в отличие от того, о чем говорилось вчера, отсутствие согласия на обмен со стороны кого-либо из членов семьи нанимателя либо согласия наймодателя само по себе не является непреодолимым препятствием для совершения обмена. В соответствии с ч.3 ст.72 ЖК РФ, если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке . Таким образом, здесь уже иск о принудительном обмене вполне может быть удовлетворен судом. Однозначного отказа в иске, как в случаях с жилыми помещениями в частной собственности, не будет.
На что необходимо обратить внимание в связи с принудительным обменом муниципального жилья ?
1) Обменять можно не любое муниципальное жилое помещение, а только занимаемое по договору социального найма . Закон не допускает обмена жилых помещений, относящихся к специализированному жилому фонду (служебное жилье, общежития, жилые помещения в домах социального обслуживания населения и т.п.). Это прямо следует из ч.5 ст.100 ЖК РФ, где указано, что к пользованию жилыми помещениями специализированного фонда положения ст.72 ЖК РФ не применяются. То же ограничение действует и в отношении муниципального жилья, предоставленного гражданам по договору коммерческого найма (такая категория муниципального жилья также имеется, хотя и не во всех населенных пунктах).
2) На что можно обменять? Здесь тоже надо быть внимательным. В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.72 ЖК РФ, допускается только обмен муниципального жилья на муниципальное, и притом также предоставленного по договору социального найма. Если планируется разъезд, т.е. обмен одного жилого помещения на несколько, то муниципальными (предоставленными по договору социального найма), соответственно, должны быть все жилые помещения. Это ограничение появилось только с 1 марта 2005 г. (т.е. с момента вступления в силу ныне действующего Жилищного Кодекса РФ), раньше обмен муниципального жилья на частное (и наоборот) законом не запрещался.
И, кстати, имейте в виду - "родственный" обмен, довольно распространенный ранее, при старом жилищном законодательстве, ныне также не допускается
3) В исковом заявлении должен быть указан конкретный вариант обмена . Суд будет принуждать ответчика ("строптивого" нанимателя или члена семьи) не к тому, чтобы он дал согласие на обмен "вообще"; суд будет рассматривать конкретный вариант обмена, предлагаемый истцом, и примет решение о понуждении ответчика к обмену именно по этому конкретному варианту . Соответственно, лица, проживающие в этих жилых помещениях (указанных в качестве варианта обмена), должны быть обязательно привлечены к участию в судебном разбирательстве в качестве третьих лиц. Лучше всего истцу сразу указать всех этих граждан в своем исковом заявлении, но если он этого по каким-либо причинам не сделает, то суд всё равно привлечет их к участию в деле.
Иногда можно встретить такую точку зрения, что в исковом заявлении надо обязательно указывать сразу несколько вариантов обмена. Это не так. Можно указать и один конкретный вариант; главное - чтобы этот конкретный вариант был .
4) Не надо излишне обольщаться - суд может и отказать в иске о принудительном обмене. Это может последовать, во-первых, в том случае, если истцом не были соблюдены условия, которые выше были перечислены под п.п.1 и 2 (т.е. ставится вопрос об обмене жилого помещения, занимаемого не на основании договора социального найма; либо предлагаются в качестве варианта обмена жилые помещения, которые предоставлены не на основании договора социального найма).
Во-вторых, в ходе судебного разбирательства третьим лицам (нанимателям жилых помещений, на которые предполагается обменять спорное жилье) может надоесть ждать завершения судебного процесса и они могут отказаться от обмена. Принудить их к обмену нельзя, требовать принудительного обмена можно только от нанимателя (или члена семьи) своего , а не чужого жилого помещения. Поэтому дальнейшее судебное разбирательство в такой ситуации теряет смысл.
В-третьих, в ч.3 ст.72 ЖК РФ указано, что суд при рассмотрении иска о принудительном обмене "учитывают заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении". Сказано расплывчато, и это неудивительно, ведь ситуации могут быть самые разные. Более определенно сказано об этом в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ": "Под заслуживающими внимания доводами и интересами... следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением". Тоже, конечно, не ахти как конкретно, но основная мысль вроде бы проясняется. Одно дело - когда человек, что называется, просто тупо уперся и не желает переезжать вообще никуда. И совсем другое дело - когда пожилой человек с букетом хронических заболеваний, живущмй через два дома от поликлиники, не желает переезжать в район, откуда до поликлиники идти не менее получаса. Это обстоятельство действительно заслуживает внимания, и суд к таким доводам ответчика, скорее всего, прислушается.
Вообще говоря, этим "заслуживающим внимания доводам и интересам" стоит посвятить отдельный пост (и не один).
5) Иск о принудительном обмене подается в районный (городской) суд по месту жительства ответчика (т.е. по месту нахождения жилого помещения. которое планируется обменять). Перед подачей искового заявления в суд необходимо оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
Жилищное законодательство (ч.4 ст.74 ЖК РФ), помимо этого, предусматривает также возможность обжалования в судебном порядке отказа наймодателя в даче согласия на обмен. Это обстоятельство также надо иметь в виду, хотя оно, строго говоря, уже выходит за рамки вопроса о принудительном обмене.
А вот "раздел лицевых счетов" (т.е. требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма в отношении изолированной комнаты в квартире) нынешним жилищным законодательством не предусмотрен. Поэтому на сегодняшний день ставить вопрос о "разделе лицевых счетов" и, тем более, идти по этому поводу в суд нет никакого смысла.
Иными словами, если говорить упрощенно, с муниципальным жильем ситуация прямо противоположная, нежели с частным: там нельзя принудить к размену, но в некоторых случаях можно "разделить" (т.е. продать свою долю или определить порядок пользования), здесь нельзя разделить, но можно принудить к обмену.

Что такое принудительный размен жилья через суд?

Собственно это разговор про то, чего нет.

Принудительный обмен жилплощадями — с юридической точки зрения как такового не существует.

Если жилье принадлежит нескольким людям, то и права на распоряжение ею у всех равны.

Нельзя принудить остальных без их желания разменивать или совершать другие действия с квадратными метрами.

Вот в случае с государственным жильем термин «принудительный обмен» живет и здравствует.

Иск о принудительном обмене жилого помещения .

Раздел частной собственности

Когда необходим принудительный размен квартиры? Как поступают, если квартира в частном владении ? Вариантов здесь два:

• договориться с родственниками (что обычно и делают) о продаже и разделе денег на всех , дальше — каждый идет своим путем.
• выделить свою долю и потом уже продать или обменять.

Почему идут на такое? Как правило, по одной из двух причин — один из сожителей дебоширит, хулиганит, пьянствует, ставит под угрозу безопасность живущих по соседству.

Либо — тотальная ссора между членами домохозяйства. Одним словом, это ситуации, когда дальнейшее проживание под одной крышей нецелесообразно, невозможно, а зачастую и опасно.

Если уж никакие договоренности между некогда близкими стали невозможны, то остается одно — выделение доли судебным порядком .

После этого владелец обязан официально предложить сожителям выкупить ее (ст. 250 ГК РФ).

Все документы, в том числе и отказ родственников, должны быть заверены у нотариуса. Только после этого хозяин может продать свою долю или обменять ее.

Несколько сложнее дело обстоит с прописанными жильцами . Выделение и продажа доли предполагают смену владельца жилья, а это значит ( , ст. 292 ГК РФ) у прописанных там людей (не со-собственников) прекращается право пользования им.

• находящиеся на иждивении;
• добровольно отказавшиеся от приватизации (должен быть предоставлен соответствующий акт, заверенный нотариусом).

О том, как в общежитии или коммунальной квартире, а также и квартиру, и как составить , вы можете узнать из наших статей.

Размен супружеского жилья

В этом случае квадратные метры придется сначала разделить.

Доли будут равными , если нет никаких обстоятельств, позволяющих суду считать иначе.

Так или иначе сперва нужно подписать соглашение, определяющее размер долей бывшего семейного гнезда.

Осуществляется это либо миром, если между бывшими мужем и женой достигнуто соглашение, либо судебным порядком.

После этого экс-супруги продают квартиру и делят деньги , либо распоряжаются каждый своей долей.

О том, как может быть разделена приватизированная квартира после развода, вы можете узнать из видео:

Как осуществляется процедура?

Как разменять квартиру через суд? Прежде всего нужно обратиться к адвокату , специализирующемуся по жилищному праву.

Ни в коем случае не следует браться за дело самостоятельно, потому что каждая ситуация индивидуальна и обыватель может просто не увидеть все нюансы, которые могут оказаться для дела решающими.

Затем инициатор процесса обращается в районный суд по месту нахождения ответчика . Помимо собственно искового заявления он обязан предоставить в канцелярию следующие бумаги:

• удостоверения личности всех участников сделки;
• уведомление о размене для попечительского совета (если сделка происходит с участием ребенка);
• правоустанавливающие документы на долю;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги;
• копия финансово-лицевого счета.

Принятие решения судом осуществляется в течение месяца . Но следует помнить, что судья — не маклер и продавать-менять ничего не будет. Служитель Фемиды может только дать «зеленый свет» на размен квартиры по суду и другие юридические действия.

О чем и будет сообщено в решении. Все последующие юридические процедуры с квадратными метрами бывшие члены единого домохозяйства уже производят сами .

Или при посредстве риэлторской конторы , что предпочтительнее.

Таким образом получается, что принудительный размен частного жилья — тот самый случай, когда на бумаге гораздо легче, чем на практике.

Истцу обязательно нужно заручиться поддержкой жилищного адвоката , только в этом случае шансы на успешный исход будут высокими.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .