Приветствую вас, уважаемые читатели! Клиенты, купившие с нашей помощью землю, часто задают вопрос:
можно ли строиться без разрешения на строительство? Да, можно, но потребуется соблюдение всех нюансов, которые прописаны законом, чтобы не возникло негативных последствий, одно из них – снос новостройки.

Где можно строить дом

Классификатор ВРИ-2015 определяет следующие виды использования:

1. Блокированная жилая постройка. Объекты для всесезонного проживания не выше 3 этажей, выстроенные в ряд, но не более 10 объектов.
2. Малоэтажная жилая застройка или ИЖС. Объекты для всесезонного проживания не выше 3 этажей.
3. Многоэтажная жилая застройка. Многоквартирные здания для всесезонного проживания выше 9 этажей.
4. Обслуживание жилой территории, например, рынки, магазины, храмы, мечети, школы и так далее.
5. Передвижное жилье, например, палатки, кемпинги и так далее.
6. Среднеэтажная жилая застройка. Многоквартирные здания для всесезонного проживания не выше 8 этажей.
7. Участок личного подсобного хозяйства или ЛПХ. На землях для ведения личного подсобного хозяйства возводятся объекты для всесезонного проживания не выше 3 этажей.

Нормы строительства дома на ИЖС и ЛПХ

Под индивидуальным жилым объектом подразумевается отдельный дом, высотой менее трех этажей и может проживать одна семья. Площадь такого дома, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, не должна превышать 1,5 тыс.м 2 , на территории разрешена постройка жилого дома капитальной постройки не выше трех этажей.

Если площадь земли не более 1200 м 2 , то по закону разрешается возводить только один жилой дом. Но разрешено строительство бани, гаража, теплиц и других объектов, предназначенных для ведения хозяйства.

Для того чтобы все построения были правильно расположены, потребуется СПОЗУ, которая будет составлена на основе ГПЗУ.

После передачи и подтверждения ГПЗУ и СПОЗУ, нужно получить само разрешение на строительство. Для этого нужно обратиться в отдел по архитектуре местного муниципалитета со всеми подготовленными документами. Срок, на который выдается разрешение на строительство – 10 лет.

Использование земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения – территории, находящиеся вне границ населенных пунктов, не относятся к водному или лесному фонду, их целевое использование — сельское хозяйство. Эти территории разделяются на два типа:

• регулируемые «Законом об обороте земель сельскохозяйственного отношения»;
• регулируемые Земельным и Градостроительным кодексом.

На земельных участках первого типа нельзя строить жилые здания. Чтобы построить здание или капитальное строение (гараж, амбар, цех и т.д.) нужно получить разрешение на строительство. Для построения некапитальных сооружений (сарай, навес и другие) на землях сельхозназначения разрешительных документов на строительные работы не требуется. Так, строительство на территории, которая предназначена для ведения сельского хозяйства, не запрещено, но оно должно осуществляться по всем нормам градостроительного кодекса. Но, если дом уже возведен без разрешения на строительство, то нужно определиться с тем, что делать в дальнейшем для узаконивания.

Варианты регистрации процесса строительства

Процесс регистрации будет зависеть от последовательности действий. Каждый из случаев имеет свои нюансы и особенности, которые возникают по причине воздействия иных обстоятельств. В зависимости от ситуации будет отличаться алгоритм, как узаконить возведенный объект.

После постройки здания

Существует определенный порядок оформления дома в собственность, который был построен без разрешения на строительство. Начиная с 1 января 2017 года, без разрешения на проведение строительных работ нельзя зарегистрировать жилой дом, который был возведен на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования. Для его получения необходимо обратиться в районное управление архитектуры и градостроительства, подав соответствующее заявление от лица собственника.

Чтобы подать заявление потребуется ГПЗУ который выдается местной администрацией. Необходимые документы для получения плана:

• заявление с прошение о выдаче;
• паспорт заявителя;
• подтверждения права владения.

ГПЗУ выдается бесплатно, а срок изготовления плана составляет 30 дней.

Согласно изменениям в Градостроительном кодексе от 1 января 2017 года, чтобы получить разрешение, ГПЗУ должен быть получен не раньше, чем за три года до подачи заявления.

Затем следует подготовить оставшиеся документы и обратиться в местную администрацию, либо в МФЦ (многофункциональные центры обслуживания):

• подтверждения права владения;
• ГПЗУ;
• план, на котором показаны все объекты, расположенные на участке;
• паспорт заявителя (если заявление подает иное лицо, то потребуется доверенность на представителя);
• описание экстерьера объекта ИЖС.

Начиная с 1 января 2017 года, если строительство объекта будет производиться на территории исторического поселения федерального или регионального значения, то потребуется описание внешнего вида объекта ИЖС.

Что включает в себя описание облика объекта:

• параметры объекта ИЖС;
• в каком цвете выполнен объект;
• какие будут использоваться материалы.

Под графическим описанием объекта подразумевается внешний вид объекта ИЖС, фасады и конфигурация.

Срок изготовления разрешения составляет 10 рабочих дней с того момента, когда было подано заявление.

Для того чтобы оформить дом, нужно поставить его на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт.

Документы, которые нужны для постановки дома на кадастровый учет:

• документ на земельный участок, который подтверждает право собственности;
• документ, в котором подтверждается факт создания дома и есть его описание;
• заявление;
• кадастровый паспорт;
• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорт заявителя.

Перед постройкой здания

В этом случае владельцу предстоит пережить огромную бумажную волокиту, но это намного легче, чем оформление документов без разрешения на строительство. При обращении к специалисту можно значительно сэкономить свое время. Если же вы решили заниматься этим самостоятельно, то нужно пройти определенные этапы:

1. Вызвать геологов, которые составят заключение о том, подходит участок для строительства или нет.
2. Создание проекта у специалистов. Полученный документ позволит получить разрешения, требуемые для начала строительства.
3. Получить постановление административного округа о разрешении начала строительных работ. Для этого потребуются:
   1. Паспорт заявителя.
   2. Подтверждение, что земля в собственности заявителя.
   3. Проект дома.
   4. Лицензия компании, составившей проект.
   5. Отсутствие возражений от соседей в письменном виде.
4. Заказ акта обследования участка у геонадзора. Это поможет подтвердить переданную информацию в органы, а также защитить территорию от дальнейших посягательств со стороны соседей.
5. Оформление строительного паспорта. Оформляется у геонадзора, после чего проходит согласование в нескольких других инстанциях.
6. Получение разрешения на проведения монтажных работ.
7. Получения разрешения на проведение земельных работ.
8. При необходимости можно вносить изменения проект прямо во время строительства, если их общий объем не превышает 10%.
9. Оформление здания в собственность и ввод в эксплуатацию.

Судебный порядок признания собственности

Для того чтобы зарегистрировать здание, собственнику потребуется подать заявление по установленной форме. С тем, как оформить заявление, можно ознакомиться по образцу ( ).

При признании построенного объекта, здание должно соответствовать условиям:

• проведена строительная комиссия, которая признала постройку недвижимостью;
• постройка должна иметь соответствующее заявление;
• здание не должно нарушать права других граждан;
• построенный объект должен удовлетворять строительным и пожарным нормам;
• заявителем может быть только тот, на чьи деньги был возведен объект, для доказательства может быть предоставлена смета или договор с подрядчиком;
• должна иметься техническая документация.

Если же вышеописанные условия не были учтены, то суд вправе потребовать сноса здания. Поэтому перед обращением в суд с прошением нужно проверить соответствие объекта этим требованиям.

В каких случаях разрешение на строительство не требуется

Строительство – это процедура, которая включает в себя получение разрешений и согласований с различными инстанциями. Но некоторые случаи позволяют начинать работы без подготовки дополнительных документов. Разрешение не требуется, если:

• строительство ведется на садовом участке или территории, предназначенной для ведения дачного хозяйства;
• строится гараж, но при условии, что земля не предназначена для предпринимательской деятельности;
• возводятся вспомогательные объекты.

Разрешения не будут требоваться при строительных работах, которые проводятся при капитальном ремонте. Главное условие – при этом не изменяются конструктивные характеристики объектов, а все действия разрешены градостроительным регламентом. Но при таких случаях нередко приходится доказывать, что все произведенные действия не выходили за утвержденные законодательством рамки, при которых работы можно вести без обращения в различные инстанции для получения разрешений. Негативных последствий при этом не возникнет, только если объект находится в установленных рамках.

Ответственность за строительство без разрешения

При возведении здания без разрешений, что повлекло за собой создание объекта, который не подходит под требования и установленные нормы, ответственность в полном объеме понесет владелец земли. Законодательство определяет следующие санкции, которые затеяли самовольное строительство, в зависимости от правового статуса нарушителя:

• физическое лицо, то штраф составит от 2 000 до 5 000 рублей;
• должностные лица, то штраф составит от 20 000 до 50 000 рублей;
• предприниматель, то штраф составит рублей, 20 000 до 50 000 рублей, а также возможно приостановление профессиональной деятельности на срок до трех месяцев;
• юридическое лицо, то штраф составит от 500 000 до 1 000 000 рублей, а также возможно приостановление профессиональной деятельности на срок до трех месяцев.

Также существует ряд иных наказаний, которые применяются по отношению к гражданам, которые нарушили иные законодательные акты. Если была произведена реконструкция здания, являющегося культурным наследием, то штраф составит:

• для юридических лиц: 20 000 – 30 000 рублей.

Если застройка произведена на землях, которые для этого не предназначены, то штраф составит:

• для физических лиц: 1 000 – 1 500 рублей;
• для должностных лиц: 2 000 – 3 000 рублей;
• для юридических лиц: 40 000 – 50 000 рублей.

Если застройка производится без получения разрешения от региональной или городской администрации, то штраф составит:

• для физических лиц: 2 000 – 4 000 рублей;
• для должностных лиц: 5 000 – 10 000 рублей;

При несвоевременном уведомлении о проведении строительных работ штраф составит:

• для физических лиц: 500 – 1 000 рублей;
• для должностных лиц: 10 000 – 30 000 рублей;
• для юридических лиц: 100 000 – 300 000 рублей.

Если строительство было начато до устранения недочетов проекта:

• для физических лиц: 2 000 – 5 000 рублей;
• для должностных лиц: 20 000 – 30 000 рублей;
• для индивидуальных предпринимателей: 10 000 – 40 000 рублей;
• для юридических лиц: 50 000 – 100 000 рублей.

Во избежание всех этих штрафов, собственникам, затеявшим возведение зданий, необходимо получить все разрешения для начала строительных работ. Для чистоты проведения процедуры, рекомендуется обратиться к специалисту, который сможет помочь в деле.

Вывод

Для лица любого правового статуса намного выгоднее и проще сначала подготовить все требуемые документы, а только потом приступать к строительству. И поставить дом на кадастровый учет при наличии оформленного разрешения на строительство легче, чем без него. Это касается и любого другого этапа оформления дома.

Добрый день! Помогите, пожалуйста, разобраться с ситуацией: у нас в собственности участок в ДНТ, выяснилось, что ДНТ ликвидировано налоговой в марте 2018 г. Как теперь нам поступить? Создавать новое товарищество? Можно ли нам присоединиться к селу,...

Куда обращаться по поводу незаконного строительства?

Начато строительство дома без разрешения на строительство. При этом не соблюдена линия застройки, красная линия. Куда обращаться чтобы исправить ситуацию?

Как оформить дом без разрешения на строительство?

земля 12 сот. под ижс в собственности с 2000 г.,начали строить дом с 2001 г. без разрешения,как его оформить в собственность

Проблема регистрации частного дома без разрешения на строительство

Подскажите пож-ста. Имеется в собственности земельный участок оформленный в январе 2001 года. Имеются все необходимые документы, кадастровый паспорт ит.д. В сто время не был оформлено разрешение на строительство дома.Земля под ИЖС. Теперь дом...

06 Декабря 2016, 20:14, вопрос №1465011 Минсулу Гайфулловна, г. Уфа

Как зарегистрировать построенный без разрешения на строительство дом?

Добрый день! Мы приобрели участок с разрешенным использованием "для личного подсобного хозяйства", построили на нем дом. Планировали зарегистрировать его по упрощенной схеме (дачная амнистия). Но оказалось, что в нашем случае это невозможно и нужно...

Какова ответственность за строительство дома на участке ИЖС без соответствующего разрешения?

Приобрел 8 соток земли. Свидетельство о собственности получил. Веду строительство 2х этажного дома на одну семью по незнанию не оформил Разрешение на строительство. Будут ли санкции ко мне и мои дальнейшие действия?

02 Ноября 2016, 08:45, вопрос №1428093 Сергей Николаевич, г. Екатеринбург

Как оформить дом с землей под ИЖС без разрешения на строительство?

Добрый день!. На участке в СНТ построили одноэтажный жилой дом площадью 100,0 м2. Собирались оформить по дачной амнистии, но сотрудники МФЦ предложили оформить его как индивидуальный жилой дом. Разрешения на строительство у нас не было и нет. В...

27 Октября 2016, 10:24, вопрос №1421756 Лариса, г. Ростов-на-Дону

Как узаконить дом, построенный без разрешения на строительство?

Статью 25.3 Федерального закона "О регистрации недвижимости..." знаю, продлена до 1 марта 2018г. Хочу узаконить дом построенный без разрешения на строительство. Дом построен в 2015г. Требуют кадастровый паспорт. Кадастровый паспорт выдают по...

Можно ли узаконить уже построенный дом, без разрешения на строительство?

Добрый день! Очень хотим купить дом, но как оказалось на него не получалось разрешение на строительство, как быть? возможно ли будет получить разрешение?

Как построить дом в деревне без разрешения на строительство?

Добрый день! Есть земельный участок в деревне с домом 1928 года постройки. Рядом построили новый одноэтажный дом. Дом предполагается использовать как дачу, никто там не прописан. Земля и дом в собственности, назначение для ЛПХ. Границы участка не...

Как зарегистрировать частный дом на участке под ИЖС, без разрешения на строительство?

Здравствуйте! Участок под ИЖС в собственности(размежёван). Построил дом без разрешения на строительство, в БТИ составили план. Кадастровая палата приостановила регистрацию дома из-за отсутствия разрешения на строительство. Как поступить теперь(как...

Можно ли, на законных основаниях, оформить дом, если он был построен без разрешения на строительство?

Здравствуйте. Купили с другом участок, разрешение на строительство на один дом, фактически построено два. Настало время получать кадастровый паспорт, они просят взятку 15 000, за то, что второй дом построен без разрешения на строительство. При этом...

Когда мы говорим о возможности какого-то действия, то желательно всегда понимать на сколько это действие законно и какие последствия могут возникнуть по ходу реализации задуманного. После выяснения последствий возникает желание разобраться, как можно все-таки начать действие, и иметь минимальные риски при его реализации. Поскольку я занимаюсь организацией строительных проектов, то Вы уже догадались, что речь идет о начале строительства объекта до момента получения разрешения на строительство. Эта статья в первую очередь адресована застройщикам, которые в основном являются только инвесторами строительного проекта, но при этом несут персональную ответственность за процессы, происходящие на их земельном участке. Поэтому постараюсь при изложении своих мыслей быть понятным и непрофессиональной аудитории, объясняя по ходу изложения некоторые термины и определения.

Сразу же хочу пояснить кто такой застройщик. Понятие - застройщик четко определено Градостроительным кодексом РФ, как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта . То есть застройщик – это лицо, которому на праве собственности или любом другом законном праве (например, аренды) принадлежит земельный участок, на котором он осуществляет строительство объекта.

Принятая в 2004 году редакция Градостроительного кодекса определила единый алгоритм действий по реализации строительного процесса любого объекта независимо от его функционального назначения. Только выполняя определенные Градостроительным кодексом процедуры, возведенный объект будет соответствовать требованиям законодательства в области промышленной, экологической, технической и пожарной безопасности. Таким образом, государство обеспечивает безопасность своих граждан, поскольку построенный в соответствии с определенными законом процедурами объект не может нанести ущерба безопасности граждан при его эксплуатации. Этот тезис является ключевым при поиске путей решения вопроса, поставленного настоящей статьей - можно ли начать строительство объекта до получения разрешения на строительство.

Принятие решения застройщиком о начале строительства без разрешения часто вызвано в большинстве случаев вполне логичными причинами:

• отсутствие времени в связи с необходимостью срочной реализации бизнес-проекта;
• отсутствие финансовой возможности привлечь на начальном этапе специалистов в этой области;
• реже, незнанием требований законодательства о необходимости легального осуществления строительства.

Однако, застройщик должен знать, что Кодексом РФ об административных правонарушениях (статья 9.5.) предусматривается за различные нарушения установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства и ввода его в эксплуатацию не только штраф, накладываемый на юридических лиц, в размере до одного миллиона рублей, но и возможность приостановления деятельности организации на срок до девяноста суток.

Куда более тяжелые последствия могут возникнуть при обращении в суд органов государственной власти с иском к застройщику о признании возведенного объекта - незаконной постройкой. В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ: самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил . Чаще всего такие иски заканчиваются решением суда о сносе объекта, причем за счет средств застройщика.

Сразу же имеет смысл разделить различные ситуации, которые имеют различные процедурные реализации строительных проектов. Сначала рассмотрим случаи, при которых вообще не требуются разрешения на строительство.

Статья 51 Градостроительного кодекса определяет перечень таких объектов:

• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• .

Точности ради, следует отметить, что я привел не все случаи, при которых не требуется разрешение на строительство, но я выбрал те, которые имеют непосредственное отношение и представляют интерес по вопросу разбираемой нами темы.

Начнем по порядку, так как кажущаяся на первый взгляд конкретность законодательства не является на самом деле таковой в связи с отсутствием в ряде случаев четких критериев.

Случай 1: строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

Тут все предельно ясно и понятно. Ясно что, ясно где, но не случай основного контингента читателей этой статьи. Предполагаю, что основной круг читателей интересует размещение объектов складского и производственного назначения.

Случай 2: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других) . Вот это уже тот случай когда может возникнуть при определенном качестве, планируемого к строительству объекта, попытка застройщика «подтянуть» свой объект под описанные критерии, чтобы на законных основаниях не получать разрешение на строительство. Например здание небольшое по размерам, одноэтажное, из сборных конструкций и не требует существенных затрат на строительство, казалось бы - ну чем не подходящее под критерий «и других». Однако, не все так просто оказывается при более тщательном рассмотрении этого варианта.

Рассмотрим ситуацию.

В соответствии с определением, которое дает Градостроительный кодекс: объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек . К ранее перечисленным киоскам и навесам и опять же других подобных им, добавляются еще временные постройки. Вот и все, что дает законодательство, раскрывая смысл своей нормы. Я считаю, что в этом случае, рассуждая логически, для определения такого типа объектов, которые не требуют разрешения на строительство из-за не относимости к объектам капитального строительства, можно применить критерий объекта недвижимости, который раскрывает Гражданский кодекс. То есть, если планируемый к строительству объект после возведения будет обладать признаками объекта недвижимости: прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства , то он однозначно является объектом капитального строительства. Как говорится, на то она и недвижимость, что не обладает временными, то есть краткосрочными задачами использования, так же как и не обладает возможностью легкого переноса или перевозки. То есть вернулись опять к киоску .

Если у Вас есть сомнения - является ли планируемое к строительству сооружение объектом капитального строительства или наоборот есть соблазн выдать его за таковой, рекомендую учитывать, что возможно доказывать это придется Вам еще и в суде по иску государственных органов власти. Вероятность вашего успеха, при малейших отклонениях от «навеса» или «киоска», из-за отсутствия четкого определения таковых объектов, ничтожна мала. Последствия признания судом построенного объекта самовольной постройкой я приводил выше.

Иногда существуют утвержденные регламенты местных органов власти, определяющих процедуру разрешения размещения временных объектов, навесов, киосков и других. Ну действительно не получать же разрешение на строительство, предварительно разработав проектную документацию на летний навес у кафе. Однако, предостерегаю Вас о том, что если даже Вам удасться «уговорить» и получить, допустим, на здание склада такое разрешение, то это совсем не значит, что у суда при обращении в него искового заявления от прокуратуры к застройщику, инициированного в свою очередь заявлением органа государственного строительного надзора, будут основания увидеть в построенном Вами здании склада киоск.

Не стоит также забывать при обсуждении этого варианта реализации возведения объекта без получения разрешения строительства, о виде разрешенного использования земельного участка. То есть противозаконно строить, пусть даже временный, объект торговли на земельном участке, предназначенном для производственных целей. Вид разрешенного использования земельного участка указан в кадастровом паспорте земельного участка или выписке из него, свидетельстве на право собственности земельным участком, договоре аренды земельного участка, также можно его увидеть в свободном доступе на публичной кадастровой карте Росреестра (rosreestr.ru).

Случай 3: строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования .

Это уже случай вполне возможный к реализации при профессиональном подходе и правильном алгоритме реализации. Но он применим только при наличии уже на участке введенных в эксплуатацию объектов, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка.

Основная тонкость тут заключается в том, что новый объект должен иметь объективные признаки обеспечения основных объектов при их эксплуатации, при этом опять в законодательстве отсутствуют критерии отнесения объектов капитального строительства к вспомогательным. Например, построен и введен в эксплуатацию складской комплекс и планируемое к строительству здание контрольно-пропускного пункта вполне подходит под определение объекта вспомогательного использования. А вот наоборот точно не пройдет: построено и введено в эксплуатацию здание контрольно-пропускного пункта, а здание склада возвести без разрешения на строительство, выдавая его за объект вспомогательного использования. Практике известен случай, когда удалось ввести в эксплуатацию и зарегистрировать газопровод, как объект вспомогательного использования для производственной площадки.

Но и с этими вспомогательными объектами необходимо будет позаниматься, так как зарегистрировать их как объект недвижимости, после окончания строительства, сразу в Росреестре (регистрационной палате) скорее всего не удасться. Сложность заключается в отсутствии в Федеральном Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перечня подаваемых документов для регистрации вновь возведенных объектов вспомогательного использования. То есть одним законом возведение таких объектов предусматривается, а процедуры их государственной регистрации другим законом не определены. В этом случае государственный регистратор в Росреестре отказывает в регистрации, так как он не является специалистом в области строительства для определения качества объекта капитального строительства. И это законно и логично, так как его функция проводить регистрацию на основании документов, определенных законодательством, которые в отношении объектов капитального строительства вспомогательного использования не определены и критериев отнесения к таковым тоже отсутствуют. Соответственно, получив отказ, необходимо его обжаловать в судебном порядке. Подать исковое заявление о признании построенного объекта, обладающим признаками вспомогательного использования, с необходимостью его государственной регистрации.

Таким образом, судья будет решать возможность признания объекта вспомогательным и самое главное в этом процессе будет представление правильной с точки зрения законодательства организационной, проектной и строительной исполнительной документации, обосновывающую Вашу позицию.

Случай 4: иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется .

Эта норма Градостроительного кодекса говорит о том, что субъекты Российской Федерации своими региональными законодательными актами могут определять перечень объектов капитального строительства, не требующих получения разрешения на строительство. В Московской области в октябре 2014 года, по моему мнению, произошла революция с появлением Закона Московской области № 124/2014-ОЗ от 10.10.2014 года. Он определил для части объектов электросетевого хозяйства, линейно-кабельных сооружений связи и кабельных линий электросвязи, сетей газораспределения и газопотребления, возводимых на территории Московской области, отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. В первую очередь этот закон направлен на упрощение администрирования при осуществлении строительства крупными сетевыми организациями Московской области: ГУП МО «Мособлгаз», ПАО «МОЭСК» и им подобными, но и другим застройщикам он, несомненно, упростил бюрократические мытарства при правильном его использовании. К сожалению, это пока единственный перечень объектов на территории Московской области, не требующих получения разрешения на строительство, определенный региональным законодательством.

Мы разобрали все случаи, при которых не требуется разрешение на строительство, и выяснили, что не так уж много возможности для маневра. Но даже при принятии застройщиком решения о начале строительства без разрешения, в рассмотренных выше случаях, обязательно необходим грамотный профессиональный подход для реализации задуманного с высокой степенью надежности, для достижения желаемого результата на каждом этапе реализации.

Теперь рассмотрим случай, когда разрешение на строительство получать необходимо, но застройщику необходимо начать строительство по какой-либо причине ранее.

Иногда можно услышать мнение, что допускается до получения разрешения на строительство производство подготовительных работ. На момент написания статьи это не соответствует истине. Такие изменения в законодательство вводились только для строительства олимпийских объектов в г. Сочи. В настоящее время нет возможности начала строительства до момента получения разрешения на строительство.

Но стоит отметить, что в настоящее время проходит межведомственные экспертизы, перед внесением в Государственную Думу, законопроект о внесении изменений в Градостроительный кодекс, который в случае принятия позволит начать производить внутриплощадочные и внеплощадочные подготовительные работы по перечню, который определит Минстрой РФ. Начало производства подготовительных работ будет производиться по решению застройщика в уведомительном порядке, с предоставлением определенного перечня документов. Принципиальным в этом законопроекте является то, что на момент начала производства подготовительных работ у застройщика в наличии должны быть утвержденные документы по планировке территории: градостроительный план земельного участка или проект планировки территории, в случае строительства линейного объекта, а также подготовленная проектная документация. Таким образом, выигрыш по времени получится только в случае строительства объекта, для которого требуется прохождение экспертизы проектной документации, которая с учетом администрирования занимает 50-70 дней, и времени администрирования на получение разрешения на строительство после получения положительного заключения экспертизы – от 10 до 30 дней. Для объектов, для которых не требуется прохождение экспертизы проектной документации, выигрыш по времени составит только максимум месяц, сколько обычно занимает время на компоновку уже готовой документации для сдачи и непосредственно само получение разрешения на строительство.

Следует отметить, что для проведения инженерных изысканий на земельном участке, результаты которых необходимы для подготовки проектной документации, не требуется разрешение на строительство, а это тоже занимает время. В обязательном порядке необходимо проведение инженерно-геодезических изысканий, инженерно-экологических изысканий, инженерно-геологических изысканий. Необходимость проведения других инженерных изысканий определяет проектировщик.

Одной из главных проблем многих застройщиков является желание начать процесс строительства как можно быстрее, без получения разрешения от уполномоченных органов. Однако такой подход опасен, ведь за возведение объекта без соответствующего разрешения со стороны уполномоченных структур следует наказание. Итогом таких действий могут быть не только проблемы с завершением строительства и вводом постройки в эксплуатацию, но и весьма крупный штраф. Вот почему оформление разрешения должно стать первостепенной задачей, а уже после – строительство.

Для начала стоит поднять ряд вопросов, которые касаются «сухой» административной части законодательства. Итак, строительство допускается после выполнения следующих шагов:

• Оформление прав на земельный надел, на котором планируется строительство. Несмотря на видимую малозначительность, именно эти документы проверяются в первую очередь, а их отсутствие может с легкостью стать причиной отказа в выдаче разрешения.
• Оформление проекта будущего сооружения. Именно по этой документации будет возводиться (реконструироваться) объект. Важно, чтобы вопросом составления бумаг занимались профессионалы, ведь от итогового результата во многом зависит успех ввода объекта в работу.
• Согласование проекта. Это требование вытекает из пункта, прописанного выше. Чем профессиональнее и опытнее исполнитель, тем меньше ошибок будет в документах, тем проще решается вопрос с получением разрешения. Сэкономив на этапе создания документа, можно получить некачественную постройку на выходе и множество проблем в вопросах согласования.
• Получение разрешения. Если к предъявленным для рассмотрения бумагам нет претензий, то уполномоченная структура выдает разрешение на осуществление строительства.
• Получение ордера, позволяющего организовывать земляные работы. Это последний организационный этап, после которого можно смело приступать к возведению объекта.

Выше рассмотрено минимальное число этапов, которые должны быть пройдены застройщиком перед началом работ. В каждом из них есть еще группа подэтапов, на описание которых может уйти не один лист А4. Получается, что на выполнение всех работ может уйти не один месяц. Логично, что застройщики стараются всеми силами ускорить процесс.

Преимущество имеют только те застройщики, которые возводят некапитальные постройки. При таком развитии событий разрешения на строительства не надо, что снижает временные затраты на прохождение бюрократических процедур. Но как действовать остальным компаниям? На практике большая часть застройщиков «стартуют» заблаговременно, до получения разрешений. Такой подход грубо нарушает законодательство в градостроительном секторе. И здесь стоит быть готовым к получению штрафа, размер которого может быть весьма существенным (об этом ниже).

Теперь о цифрах

Выше рассмотрены требования и нормы законодательства в сфере возведения объектов строительства. Из сказанного выше можно сделать вывод, что без разрешения начинать строительство запрещено. Теперь стоит разобраться, какое же наказание ждет застройщиков, начавших выполнять работы без разрешения. По законодательству (Кодексу РФ об административных нарушениях) начало строительства в такой ситуации противоречит законодательству. В упомянутом кодексе есть статья 9.5, в которой рассмотрено наказание за нарушение прописанного порядка возведения или реконструкции объекта, а также его ввода в работу. Если верить статье, то строительство без разрешения влечет за собой весьма серьезные санкции:

• Если нарушитель является физлицом, то есть обычным гражданином, то придется выложить 2-5 тысяч рублей.
• Если нарушителями выступают должностные лица, то размер штрафа выше – от 20 до 50 тысяч рублей.
• Для граждан, которые занимаются предпринимательской деятельностью (например, для ИП), штраф составляет 20-50 тысяч рублей. Кроме финансового наказания нарушитель может быть лишен права ведения деятельности на срок до трех месяцев.
• Юридические лица «страдают» больше всего. Если строительство было начато без разрешения юрлицами, то финансовое наказание составляет от 500 тысяч до миллиона рублей. Как и в прошлом случае, возможно более серьезное наказание – приостановление деятельности на период до трех месяцев.

Как видно, нарушение требований законодательства выливается нарушителю в круглую сумму. Особенно это актуально для юрлиц, размер штрафа которых достигает «заоблачной» суммы в один миллион рублей.

Какие еще штрафы ожидают застройщиков? Здесь стоит вернуться к тексту Кодекса РФ, который упоминался выше, и изучить другую статью – 7.14. В ней прописано, что проведение работ строительного, мелиоративного, земляного или хозяйственного характера без разрешения соответствующей госструктуры запрещено. Но есть оговорка, что это требование не распространяется на случаи, при которых получение разрешения не является обязательным.

Упомянутая статья актуальна для всех, кто выполняет работы по реконструкции уже существующих зданий, относящихся к группе объектов культурного наследия населенного пункта или целого региона. При нарушении этой статьи размер штрафа будет другим:

• физлица (обычные граждане) вынуждены будут заплатить 1-1,5 тысячи рублей;
• должностные лица караются более серьезно – 2-3 тысячами рублей;
• юрлицам придется заплатить в случае нарушения 20-30 тысяч рублей.

Отдельно стоит отметить и вопрос целевого назначения участка, на котором ведется строительство. Часто этому моменту не уделено должного внимания, что считается грубой ошибкой со стороны строительных компаний. Если застройка осуществляется не с учетом целевого назначения земельного надела и не по правилам применения, то за это также придется заплатить:

• физлицам (обычным гражданам) придется раскошелиться на 1-1,5 тысячи рублей;
• должностным лицам – на 2-3 тысячи рублей;
• юрлицам – на 40-50 тысяч рублей.

Нельзя не отметить положения кодексов, которые действуют на региональных уровнях. Здесь также предусматривается наказание за возведение здания без разрешения соответствующих властей. Как правило, наказание в случае прокладки кабельной продукции, возведение сооружения или переустройство здания без разрешения подразумевает наложение административного наказания:

• обычные граждане вынуждены будут выплатить 2-4 тысячи рублей;
• должностным лицам придется «раскошелиться» на 5-10 тысяч рублей;
• юрлица отдадут 50-100 тысяч рублей.

Следующее нарушение касается сроков направления сообщения о начале строительных работ. Так, если застройщик несвоевременно уведомил соответствующую госструктуру о старте работ по возведению (реконструкции) здания, то здесь предполагается следующее административное наказание:

• для физлиц штраф составит 0,5-1,0 тысячу рублей;
• для сотрудников учреждений (должностных лиц) – 10-30 тысяч рублей;
• для ИП – 10-40 тысяч рублей;
• наибольший размер штрафа предусмотрен для юрлиц, которые вынуждены будут оплатить 100-300 тысяч рублей.

Если застройщик возобновил процесс выполнения работ до устранения ранее выявленных нарушений со стороны государственного стройнадзора, то здесь также придется расстаться с определенной суммой:

• гражданам – 2-5 тысяч рублей;
• должностным лицам – 20-30 тысяч;
• ИП – 10-40 тысяч;
• юрлицам – 50-100 тысяч.

В последних двух случаях нарушитель может быть лишен права ведения деятельности сроком на 3 месяца.

Если строительная компания получила разрешение на ввод сооружения, но при этом не все заключения были получены, то должностное лицо, принявшее подобное решение, будет вынуждено расстаться с 20-50 тысячами рублей.

Последний момент касается эксплуатации здания. Использовать здание запрещено без получения соответствующего разрешения. При этом граждане, должностные лица или юрлица наказываются следующими штрафами – 0,5-1,0 тысячи рублей, 1-2 тысячи рублей, а также 10-20 тысяч рублей соответственно.

Итоги

Часто застройщики игнорируют требования законодательства и оказываются в административной «ловушке». Чтобы избежать таких проблем, достаточно точно соблюдать требования законодательства и не форсировать события в процессе возведения сооружения. Зачастую проще сдать объект позже, чем потерять крупную сумму и столкнуться с рядом проблем в процессе ввода здания в эксплуатацию.